Екип в строителния мениджмънт · роли, отговорности и координация

Седемте роли на един български обект

Един среден жилищен обект от 800 до 1 500 кв.м се движи от 6 до 12 фирми и физически лица. Броят не е проблемът · проблемът е, че всяко от тях има различен обхват на отговорност, различно основание да е там и различен подпис, който полага под различни документи. Когато нещо се обърка, първият въпрос никога не е „кой сгреши”, а „кой е бил отговорен за това по документ”.

Правната рамка е ясна и не подлежи на договорка. Участник в строителството е термин от ЗУТ, чл. 160, ал. 1: възложителят, строителят, проектантът, консултантът, физическото лице, упражняващо технически контрол за част „Конструктивна”, техническият ръководител и доставчикът на машини, съоръжения и технологично оборудване. Всичко останало (подизпълнители, координатор по безопасност и здраве, доставчици на материали) се урежда с договор или с отделна наредба, но също произвежда отговорност.

Точно затова всяка работеща система за строителен мениджмънт започва с регистър на участниците, а не с график: графикът казва кога, но само регистърът казва кой отговаря и чий подпис ще стои под резултата.

По-долу са седемте роли, които реално се срещат на българска площадка, в реда, в който влизат в обекта.

1. Възложител · собственикът на решението и на парите

Възложителят е лицето, което възлага строежа и е носител на правото на строеж. Той подава заявлението за разрешение за строеж, сключва договорите с изпълнителя, с консултанта и с проектанта, и е страна по всеки акт, който удостоверява приемане. Практическото му задължение, което най-често се пропуска: възложителят определя координатора по безопасност и здраве, когато на обекта работи повече от един строител (Наредба № 2 от 22.03.2004 г.).

Възложителят не се меси в технологията, но носи последиците от всяко забавяне на собствените си решения. Ако избор на плочки за 400 кв.м се бави три седмици, това забавяне излиза от неговата страна на графика, не от страната на изпълнителя, и трябва да е документирано като такова.

2. Строител (изпълнител) · фирмата, вписана в ЦПРС

Строителят е фирмата, която изпълнява СМР по договор. За строежи от първа до пета категория тя трябва да е вписана в Централния професионален регистър на строителя (ЦПРС) по Закона за камарата на строителите. Задълженията му по ЗУТ, чл. 163 включват изпълнение съобразно одобрените проекти, влагане на материали със сертификати и декларации за съответствие, опазване на съседните имоти и водене на изискуемата документация по обекта.

Тук е първата честа грешка в малките фирми: подписва управителят, а на обекта работи техническият ръководител, който няма изрично упълномощаване. Актът е формално подписан от „изпълнителя”, но при спор се проверява дали подписалият е бил оправомощен да поеме това волеизявление.

3. Технически ръководител · строителен инженер, архитект или строителен техник

Техническият ръководител е технически правоспособно лице по ЗУТ, чл. 163а · строителен инженер, архитект или строителен техник, което ръководи строителните работи и осигурява изпълнението на отговорностите на строителя на място. Той е единственият участник, който е физически на площадката всеки работен ден, и затова е центърът на цялата оперативна координация.

Важна разлика от практиката: други технически правоспособни лица могат да поемат специализирано техническо ръководство на отделни СМР съобразно своята специалност · например монтаж на асансьорна уредба или специфична технологична инсталация. Това не размива отговорността на основния технически ръководител за строежа като цяло.

4. Консултант · оценка на съответствието плюс строителен надзор

Тук е най-честото терминологично объркване на българските обекти. „Строителен надзор” не е отделна професия · това е функция, която упражнява консултантът · фирма, получила удостоверение по реда на ЗУТ, чл. 166. Същата фирма обичайно извършва и оценката на съответствието на инвестиционния проект преди издаване на разрешението за строеж. Затова в договора пише „консултант”, а на обекта всички казват „надзорът”.

Обхватът на надзора по ЗУТ, чл. 168 е конкретен: законосъобразно започване на строежа, пълнота и правилно съставяне на актовете и протоколите, изпълнение съобразно одобрените проекти, спазване на изискванията за здравословни и безопасни условия на труд, недопускане на увреждане на трети лица и имоти, и годност на строежа за въвеждане в експлоатация. Забележете какво не е в списъка: контрол върху цените, върху марджа на изпълнителя или върху сроковете по договора. Това е работа на възложителя и на строителния мениджмънт, не на надзора.

За строежи от пета категория контролните функции и подписването на актовете се поемат от техническия ръководител · отделен консултант не се изисква. Това е причината малките еднофамилни къщи да се движат само с трима подписващи.

5. Проектант по части · и авторският надзор

Проектантът не е един човек. Инвестиционният проект се разработва по части и всяка част има свой правоспособен проектант, вписан в КИИП или КАБ. Осемте специалности, които реално се срещат в актовете, са: Архитектурна, Конструктивна, ВиК, Електро, ОВК, Геодезия, Пожарна безопасност и Технологична. При съставяне на Акт обр. 12 за скрита работа по ВиК подписва проектантът по част ВиК · не архитектът и не конструкторът.

Отговорността на проектанта не свършва с предаването на проекта. Авторският надзор е задължителен за строежите от първа до пета категория (ЗУТ, чл. 162) и предписанията на проектанта, вписани в заповедната книга, са задължителни за останалите участници. Практически: когато конструкторът впише в заповедната книга промяна в армировъчния детайл, изпълнителят няма право да продължи по стария чертеж.

6. Подизпълнители · слоят, който не е в ЗУТ, но държи цели части от обекта

ЗУТ не познава фигурата „подизпълнител” като отделен участник · пред възложителя и пред надзора отговаря главният изпълнител. Това е ключово за разбирането на риска: ако подизпълнителят по хидроизолация сбърка, актът е подписан от вашия технически ръководител и претенцията идва към вас, не към него. Регресът към подизпълнителя е отделен договорен спор, който се води после и отделно.

За среден обект подизпълнителите са между 2 и 6 · обичайно ВиК, Електро, ОВК, хидроизолации, фасада и дограма. Всеки от тях покрива конкретни позиции от количествено-стойностната сметка, а не абстрактна „част от обекта”. Именно тази връзка позиция от КСС към конкретна фирма прави отговорността проверима.

7. Двете роли, които се забравят · КБЗ и техническият контрол

Координатор по безопасност и здраве (КБЗ). По Наредба № 2 от 22.03.2004 г. възложителят определя координатор за етапа на изпълнение, когато възлага строежа на повече от един строител · тоест на практика при почти всеки обект с подизпълнители. Координаторът поддържа плана за безопасност и здраве (ПБЗ) и съгласува действията между отделните фирми на площадката. Предварително уведомление до дирекция „Инспекция по труда” се изисква при по-големите обекти · например когато работите продължават над 30 работни дни и едновременно работят повече от 20 души, или когато предвиденият обем надхвърля 500 човекодни.

Технически контрол по част „Конструктивна”. Физическото лице по ЗУТ, чл. 160, ал. 1, което подпечатва конструктивната част на проекта. Не е на площадката, но подписът му е предпоставка за одобряване на проекта и без него разрешение за строеж не се издава.

Матрица на отговорностите · кой изпълнява, кой утвърждава

Матрицата по-долу е в логиката на RACI, преведена на български: И = изпълнява работата, У = утвърждава и носи крайната отговорност, К = консултира се преди решението, Н = само се информира. Празно поле означава, че ролята няма формално участие в тази дейност.

Полезна е точно с това, което разчертава: за всеки ред има точно един утвърждаващ. Когато в реален проект се окаже, че „У” са двама, това е предсказуемо място за спор.

Един ред заслужава коментар. При приемане на скрити работи утвърждаващият е надзорът, не изпълнителят · защото това е моментът, в който независимият контрол става правно значим. Изпълнителят и техническият ръководител извършват и декларират, надзорът потвърждава. Ако разменете тези две роли на практика (надзорът подписва, без да е бил на място), правната стойност на акта пада, а отговорността остава.

Матрицата има смисъл само ако мине през стартовата среща по обекта, а не остане в папка. Три въпроса, които си струва да се зададат на глас, преди първата копка:

1. Кой е У за всеки ред? Ако за някой ред отговорът се произнася от двама души едновременно, оправете го веднага · после ще струва спор.
2. Кой лично подписва от името на всяка фирма? Име, длъжност, основание за представителство. Не „надзорната фирма”, а конкретното лице.
3. По кой канал се съобщава отклонение? Един канал, познат на всички. Три групи в различни приложения гарантират, че съобщението стига до половината екип.

Отговорите влизат в протокола от стартовата среща и се разпращат до всички · включително до подизпълнителите, които се появяват едва след два месеца. Един лист, който всеки нов участник получава в деня, в който стъпва на обекта, спестява повечето разговори „а аз мислех, че това е негово”.

Кой какво подписва · роли срещу актове

Тук теорията се среща с хартията. Съставът на подписващите по всеки образец е изрично изброен в самото приложение към Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Таблицата по-долу е практическото обобщение за най-често използваните документи · тя е ориентир, а не заместител на текста на конкретния образец. Показани са само страните от екипа по обекта: при Акт обр. 2 в състава влиза и длъжностно лице от общинската администрация.

Три практически извода от тази таблица.

• Проектантът е разликата между Акт 12 и Акт 19. Акт обр. 12 документира работа, която ще бъде затворена завинаги · арматура преди бетон, хидроизолация преди замазка, тръбна разводка преди шпакловка. Затова се иска подпис и на проектанта по съответната част, който потвърждава съответствие с проектното решение. Акт обр. 19 отчита количества и стойности на вече установими работи и обичайно минава без проектант. Ако се колебаете кой от двата ви трябва, вижте разликите между Акт 12 и Акт 19.
• „Изпълнител” и „технически ръководител” са два различни подписа. Първият обвързва фирмата, вторият обвързва конкретно правоспособно лице. В малка фирма това често е един и същ човек, но полетата в акта са отделни и се попълват отделно.
• Един и същи обект може да има различни подписващи между актовете. Надзорната фирма е X през целия обект, но за акт № 3 подписва инж. Петров, а за акт № 7 инж. Димитрова, защото първият е в отпуск. Това е нормално и допустимо, при условие че лицето е оправомощено · и точно затова подписващият от страна на надзора се вписва за всеки акт поотделно, а не веднъж за целия договор.

Техническият ръководител · единствената роля, която е на площадката всеки ден

Всички останали участници идват на обекта по повод. Възложителят · когато има какво да реши. Надзорът · при акт или при контролна проверка. Проектантът · при авторски надзор или при проблем. Техническият ръководител е там всяка сутрин, и това го прави фактическият координатор, независимо какво пише в организационната схема.

Практическият му обхват в един обикновен ден изглежда така:

1. Разпределяне на фронта. Кои бригади къде работят днес, кой подизпълнител влиза и в кой етаж, за да не се засичат две технологии на едно място.
2. Приемане на доставки. Проверка на количества и на придружаващите документи · декларации за експлоатационни показатели, сертификати, партиди на бетона.
3. Свикване на надзора за скрита работа. Това е задачата с най-висока цена при пропуск. Ако армировката се залее без Акт обр. 12, отварянето назад струва дни и пари.
4. Записване на реалното изпълнение. Кои позиции от КСС са напреднали с колко · това е суровината, от която после излизат Акт 19 и фактурата.
5. Сигнализиране за отклонение от графика. Не в края на месеца, а в деня, в който се появи.

Точка 5 е мястото, където повечето обекти губят най-много. Отклонение, съобщено в деня на възникване, обикновено е въпрос на пренареждане на две дейности. Същото отклонение, съобщено три седмици по-късно, вече е изместен краен срок и разговор за неустойка. Затова линейният график трябва да е достъпен от телефона на техническия ръководител, а не да е PDF, изпратен по имейл в началото на обекта.

Също толкова важно е какво техническият ръководител не може да поеме, колкото и удобно да е на всички да го поеме:

• Не замества строителния надзор. При строеж от първа до четвърта категория контролните функции са на консултанта. Изключението е пета категория, където те се поемат от техническия ръководител.
• Не променя проектно решение. Дори когато промяната е очевидно по-добра, тя минава през проектанта по съответната част и през заповедната книга.
• Не приема скрита работа сам. Акт обр. 12 без подписа на надзора и на проектанта по частта не е документ, а бележка.
• Не носи търговския риск на офертата. Единичните цени и марджът са решение на управителя. Когато техническият ръководител „намира начин” да вкара работата в бюджета, обикновено това означава спестена позиция.

За задълбочен разбор на самата длъжност вижте какво точно прави ръководителят на обекта в България.

Подизпълнители · как се закача отговорност за конкретна позиция

„Шпакловката на етаж 3 не е готова.” Кой закъснява · собствената бригада или подизпълнителят, нает за тази позиция? В Excel график с текстова колонка „изпълнител” отговорът зависи от паметта на присъстващите. Това е най-скъпият вид неяснота на обекта, защото блокира и графика, и плащането.

Работещият модел е един и същ навсякъде, където това е подредено както трябва: подизпълнителят се закача за конкретна дейност от графика, а дейността се води по конкретни позиции от КСС. Така веригата е проверима отдолу нагоре · позиция → дейност → фирма → договор → акт → фактура. Когато вечерта някой попита кой закъснява, отговорът излиза от системата, не от спомен.

Три неща, които трябва да са фиксирани в договора с подизпълнителя, преди да влезе на обекта:

• Позициите, които покрива · по номер от КСС. Не „ВиК инсталация”, а конкретните редове с количество и мерна единица. Всеки спор за обхват впоследствие се решава с този списък.
• Кой съставя и подписва междинните актове за неговите работи. Пред надзора и възложителя подписва главният изпълнител · но вътрешният протокол между вас и подизпълнителя трябва да съществува и да предшества Акт обр. 12.
• Задълженията му по безопасност. Подизпълнителят е самостоятелен работодател за своите хора и се подчинява на плана за безопасност и здраве и на указанията на координатора.

Преди подписа проверете и две неща извън цената, защото при проблем те решават дали изобщо има от кого да си вземете щетата: вписване в ЦПРС за групата и категорията, в която ще работи, и валидна застраховка за професионална отговорност по ЗУТ, чл. 171. Двете справки отнемат по няколко минути и спестяват регресен иск срещу фирма без активи.

Записвайте резултата от проверката при самата фирма, а не в отделен файл · при следващия обект същият подизпълнител се наема с едно решение, вместо с още един кръг телефонни обаждания.

Какво се променя при обществена поръчка

При частен договор разпределението на ролите е ваша вътрешна организация · описвате го както решите и го променяте в движение. При обществена поръчка същото разпределение става част от офертата: обявявате го предварително, обвързвате се с него и всяко отклонение по време на изпълнението минава през възложителя. Три разлики си струва да се знаят наизуст.

Първо · подизпълнителите се обявяват предварително. По чл. 66 от ЗОП участникът посочва в офертата подизпълнителите и дела от поръчката, който ще им възложи, заедно с доказателство за поетите от тях задължения. Смяна на подизпълнител след сключване на договора не е решение на площадката · тя минава през възложителя при условията на закона и на договора. При определени условия възложителят извършва и директни разплащания към подизпълнител, което прави декларирания дял още по-съществен.

Второ · екипът е поименен и оценен. Техническата спецификация обичайно изисква конкретни ключови експерти с доказана правоспособност и стаж · технически ръководител, отговорник по контрола на качеството, координатор по безопасност и здраве. Тези хора участват в оценката на офертата, затова замяната им по време на изпълнението изисква поне равностоен заместник и изрично съгласие на възложителя. „Влезе друг човек, защото този е зает” е основание за проблем, не оперативна подробност.

Трето · актовете стават предпоставка за плащане. При частен обект липсващ подпис е риск при бъдещ спор. При обществена поръчка е спряно плащане тук и сега: междинното разплащане се извършва срещу приети количества, а приемането стъпва върху коректно съставени актове по Наредба № 3. Един липсващ подпис на надзора или на проектанта по съответната част отлага цялата фактура, докато пропускът не бъде отстранен.

Практическият извод е един: при обществена поръчка досието по обекта е част от самото изпълнение, а не административен придатък след него. Затова екипът работи по-спокойно в общ строителен мениджмънт софтуер, в който ролята, договорът и подписът вървят заедно с акта · вместо в три различни папки при трима различни хора. Ако тепърва навлизате в този пазар, вижте и как се намират подходящи обществени поръчки за строителство.

Четирите точки, в които координацията се къса

Опитът от български обекти показва, че провалите в екипната координация не са безкрайно разнообразни. Свеждат се до четири повтарящи се ситуации.

1. Скрита работа, затворена без акт. Бригадата бърза, надзорът е на друг обект, бетоновозът е тръгнал. Позицията се залива и Акт обр. 12 се съставя „назад”. Ако по-късно се появи дефект, актът с дата след заливането е първото нещо, което оспорва другата страна. Решението е организационно: скритите работи влизат в графика като отделна дейност със собствен срок, а не като подточка на предходната.
2. Промяна, договорена устно на площадката. Възложителят казва на техническия ръководител да премести стена с 40 см. Никой не пита проектанта. Три месеца по-късно при Акт 15 се установява разминаване с одобрения проект. Всяка промяна минава през проектанта по съответната част и през заповедната книга · без изключение, независимо колко дребна изглежда.
3. Два подизпълнителя на един фронт в един ден. Електро прокарва тръби, а шпакловчиците вече мажат същата стена. Загубата е двойна · разбита работа плюс празен ден за втората бригада. Това е чиста задача на графика и се решава с проверка на застъпванията, преди седмицата да е започнала.
4. Различни реквизити на една и съща фирма в различни документи. „ЕТ Иванов” на договора, „Иванов ЕТ” на Акт 12, ЕИК с една сгрешена цифра на фактурата. При обществена поръчка това спира плащането. При частен договор е готово основание за оспорване. Централизираният регистър с участници премахва целия този клас грешки, защото данните се въвеждат веднъж.

И четирите имат обща черта: нито една не е техническа. Всичките са провал на информационния поток между роли, които иначе си вършат работата. Затова специализираният софтуер за строителен мениджмънт носи по-голяма стойност от още един контролен лист · той прави информацията обща за всички, вместо тя да зависи от това дали някой е изпратил имейла.

Чести грешки при разпределяне на ролите

• Двама утвърждаващи за една дейност. Класика при обекти с активен инвеститор и активен главен изпълнител. Ако и двамата „одобряват” избора на подизпълнител, никой не носи резултата. Един ред · един утвърждаващ.
• Надзорът се третира като контрольор на цени. Обхватът му по ЗУТ е технически и нормативен, не търговски. Възлагането му да „следи бюджета” създава фалшиво спокойствие у възложителя и го отклонява от реалната му работа.
• Проектантът изчезва след разрешението за строеж. Авторският надзор е задължителен за строежите от първа до пета категория. Обект, който не вика проектанта при отклонение, натрупва разминавания, които излизат наведнъж при приемането.
• Ролите живеят в главата на собственика. Докато обектите са един или два, това работи. При три паралелни обекта и 8 подизпълнителя е гарантиран източник на пропуснати актове и забавени плащания.
• Подизпълнителят се води „на приятелски начала”. Без списък позиции от КСС и без междинен протокол, при спор няма какво да се покаже. Отговорността пред възложителя обаче остава изцяло ваша.
• Координатор по безопасност и здраве не се определя. При повече от един строител на площадката това е задължение на възложителя по Наредба № 2 от 2004 г. Пропускът излиза при първата проверка на Инспекцията по труда, а при инцидент е много по-скъп.
• Ролята се пише на фирма, а не на човек. „Надзор: фирма Х” не е достатъчно за акт · трябват име, длъжност и основание за представителство на конкретното лице, което подписва в този ден.

Ако водите повече от един обект едновременно, вижте и как се държат график, оферти, актове и плащания на едно място · разпределението на ролите има смисъл само когато всички го виждат в един и същ инструмент.

Често задавани въпроси

Свързани текстове

• Практика Най-честите грешки в строителния мениджмънт · и как се хващат навреме
• Риск Регистър на рисковете на строителен обект · как се води на практика
• Участници Координация с участници и подизпълнители · автоматично попълване на актовете