Когато поръчвате архитектурен проект в България, най-трудният въпрос е първият: «Колко трябва да струва това?». Отговорът обикновено идва в имейл с обща сума и без разбивка, а когато поискате обяснение, чувате «по тарифата на КАБ» и толкова. Тази статия показва как точно работи тарифата · Приложение № 1 към Методиката на Камарата на архитектите в България. От няколко входни данни излиза конкретна сума.

Ще намерите формулата, хонорарните зони, часовите ставки за 2026 г. и два реални примера · жилищна и производствена сграда. Ако предпочитате да пропуснете сметките наум, същата логика е внедрена в Проектантски хонорар (КАБ) калкулатора на Buildly · попълвате няколко полета и получавате разбивка по фази.

Какво е Приложение № 1 към Методиката на КАБ

Методиката на Камарата на архитектите в България (КАБ) е нормативно-методически документ, който описва как се формират хонорарите за инвестиционно проектиране. Приложение № 1 е конкретната таблица, която превежда общата методика в изчислим резултат · групира обектите в пет хонорарни зони по сложност и определя коефициенти за всяка фаза.

За разлика от общи ценоразписи на отделни фирми, Методиката дефинира структурата на хонорара, а не просто крайната цена. Един и същи метър площ струва различно според това дали е жилищна тавана, лаборатория или производствен цех. Затова не откривате единна цифра «толкова лева на квадрат» · тарифата винаги минава през коефициенти.

Практическите ползи от Приложение № 1 са три. Първо · дава ви отправна точка при сравняване на оферти. Второ · обяснява защо реновацията в стар център е по-скъпа от нова къща. Трето · дава ви основа за договор, в който хонорарът се определя по методиката при ясни входни допускания и се преизчислява прозрачно, ако проектът се разрасне.

Формулата · как се сглобява един хонорар

Опростената логика на Приложение № 1 изглежда така. Хонорарът се сглобява от три множителя: базова часова ставка, прогнозен брой часове за конкретната площ и хонорарна зона, и коефициент за фазата, за която сключвате договор. Едно и също нещо може да се напише и обратно · процент от прогнозна строителна стойност, коригиран със сложност · но математиката е еквивалентна.

По-конкретно, начинът, по който повечето архитекти сметат хонорара в практиката, е:

Резултатът е сума в евро, обикновено разбита на плащания, обвързани с приемане на отделните фази · схема, която пази и възложителя, и проектанта.

Хонорарни зони от I до V · как се определят

Хонорарната зона е ключовият фактор, който определя колко ще платите на квадрат. Приложение № 1 разпределя всички обекти в пет групи според проектантската сложност · не по размер, а по това колко трудни са техническите и функционалните изисквания.

Зона Сложност Типични обекти
I Ниска Складове, навеси, елементарни производствени халета без технологични линии
II Обичайна Еднофамилни къщи по стандартен обем, гаражи, малки офиси
III Средна Многофамилни жилищни сгради, търговски и хотелски обекти, административни сгради
IV Повишена Училища, детски градини, поликлиники, спортни зали, сложни производства
V Много висока Болници, музеи, театри, обекти на културното наследство, сложни промишлени комплекси

Практически съвет: попитайте архитекта не «колко ще струва», а «в коя зона класифицирате обекта и защо». Ясен отговор като «зона III, защото е многофамилна сграда над четири етажа с подземен паркинг» ви дава основа за разговор. «Горе-долу зона III-IV» означава кръгла сума, не изчислен хонорар.

Разпределението по-горе е обобщено · точното класифициране в конкретен случай се прави от архитекта според пълния текст на Приложение № 1.

Реновациите и работата в защитени зони обикновено получават една степен нагоре или коефициент над 1, заради допълнителните изследвания · архитектурно заснемане, съгласувания с НИНКН, конструктивно преоценяване. Затова проект за преустройство в стара сграда често излиза по-скъп от нова еднофамилна къща с подобна площ.

Часови ставки за 2026 · пълна и ограничена правоспособност

През последните години КАБ актуализира базовата часова ставка, която е фундамент на цялата методика, до нива около 100 €/час за пълна проектантска правоспособност. Тази стойност постепенно се възприема като референтна ставка в новите договори. За 2026 г. това е базата, около която се движат изчисленията.

Категория Часова ставка (ориентировъчна, 2026) Приложимост
Проектант · пълна правоспособност около 100 €/час Ръководител проектант, отговорност пред закона по ЗУТ
Проектант · ограничена правоспособност около 60-70 €/час Работа под ръководството на архитект с пълна правоспособност
Технически сътрудник около 30-40 €/час Чертане, оформяне на документи, подкрепа при съгласувания
Консултантски час · авторски надзор на място около 100-120 €/час Посещение на обект, участие в приемане с Акт 12 и Акт 19

Ставките не са задължителен минимум · те са методическа база. Това е числото, което влиза във формулата. Ако виждате оферта с драстично по-ниска цена, попитайте по коя часова ставка е сметена и колко часа ще бъдат вложени. Ако отговорът е «фиксирана цена без такава разбивка», получавате пакет, не хонорар по Методиката.

Типични суми за жилищен и производствен обект

За да усетите порядъка на числата, ето два реални сценария, изчислени по описаната логика. Сумите са приблизителни и служат за ориентация, не за окончателна оферта · истинската цена винаги минава през оглед и договор.

Обект РЗП Зона Хонорар (типичен диапазон) % от строителна стойност
Еднофамилна къща около 120 м² II 4 500-7 000 € около 5-7%
Еднофамилна къща по индивидуален проект около 250 м² II-III 8 000-13 000 € около 5-6%
Многофамилна жилищна сграда около 1 200 м² III 28 000-45 000 € около 3.5-5%
Производствена сграда · леко производство около 800 м² I-II 10 000-16 000 € около 3-4%
Преустройство на апартамент в стара сграда около 90 м² III (с корекция) 2 500-4 500 € вариира силно

Забележете няколко закономерности. Първо, процентът от строителната стойност пада с ръста на обекта · малката къща изяжда 6-7%, голямата многофамилна сграда · около 4%. Това е нормалната регресия в методиката. Второ, преустройствата излизат непропорционално скъпи на квадрат заради архитектурното заснемане и допълнителните съгласувания. Трето, посочените суми обхващат само архитектурната част · за пълна документация ще ви трябват и инженерните части по методиката на КИИП.

Фази на проекта и авторски надзор

Инвестиционният проект в България се прави на фази · не защото така е удобно на архитекта, а защото Законът за устройство на територията (ЗУТ) и Наредба № 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти определят точно какво трябва да съдържа всяка от тях. Хонорарът също се разбива на фази, обвързани с приемане и плащане.

Фаза Дял от общия хонорар (ориентировъчен) Какво получавате
Идеен проект около 20-30% Обемно-планировъчно решение, фасади, визуализации, ситуация
Технически проект около 40-50% Пълен обхват за издаване на разрешение за строеж · всички части
Работен проект (по избор) около 20-30% Детайли и спецификации за изпълнение на обекта
Авторски надзор около 15-25% отделно Присъствие на строителна площадка, участие в актове

За малки обекти често се минава на две фази · идеен и технически, без работен проект. За сложни обекти работният проект е задължителен, тъй като спестява непропорционално по-големи корекции на площадката. Авторският надзор е задължителен по ЗУТ и включва посещения при подписване на Акт 12 за скрити работи и Акт 19 за приемане на изпълнени СМР.

КАБ и КИИП · защо ви трябват и двете

Един често пренебрегван момент · Методиката на КАБ определя само архитектурния хонорар. Инженерните части (конструктивна, ВиК, електро, ОВК, енергийна ефективност, пожарна безопасност) се остойностяват по методиката на КИИП. Клиентът често се изненадва, когато получи първата оферта за архитект и после втора · за инженерите.

Практическото правило: за пълен технически проект на жилищна сграда бюджетирайте архитектурен хонорар плюс приблизително същият размер за инженерни части. За индустриални обекти делът на инженерните нараства, а архитектурата се свива. Когато чувате «пълен проект», проверете дали офертата включва всички части или само архитектурата.

Част Кой я прави По коя методика
Архитектурна Архитект с пълна проектантска правоспособност КАБ · Приложение № 1
Конструктивна Строителен инженер · конструктор КИИП
ВиК Инженер по водоснабдяване и канализация КИИП
Електро Електроинженер КИИП
ОВК Инженер по отопление, вентилация и климатизация КИИП
ПБ, ЕЕ, ПБЗ, ПУСО Специализирани консултанти Собствени тарифи, обвързани с КИИП

Задължителен ли е минимумът по Методиката

Един важен и често премълчаван въпрос. Методиката на КАБ дълго време беше възприемана като задължителен минимум · архитектите нямаха право да работят под нея, а нарушителите бяха обект на дисциплинарни производства. През последните години наблюдатели и анализатори в България поставиха под въпрос дали минималните цени не са форма на ограничаване на конкуренцията, забранена по правилата на ЕС.

Практически, положението към 2026 г. е следното: Методиката работи като силна референтна база, която повечето архитекти прилагат при оферти, а конкуренцията може да ги мотивира да работят под нея за конкретни проекти. Камарата продължава да я публикува като методически стандарт и препоръчителен ориентир.

По-важно от юридическия статут е практическото значение. Ако получавате оферта под 60-70% от изчисленото по Методиката, вероятно нещо е ощетено · обхват на услугата, дълбочина на надзора или квалификация на екипа. Ако оферта надвишава Методиката с повече от 30-40%, попитайте какви допълнителни услуги обосновават разликата. Методиката не ви казва какво трябва да платите · тя ви дава числото, срещу което да сравнявате.

Често задавани въпроси

Колко струва архитектурен проект за къща в България през 2026 г.?

За еднофамилна къща в диапазона 100-150 м² типичният архитектурен хонорар е около 4 500-7 000 € за пълен технически проект, зона II по Методиката на КАБ. За къщи с индивидуален архитектурен обем и площ около 200-300 м² сумата достига 8 000-13 000 €. В тази стойност е включена само архитектурната част; инженерните части (конструктивна, ВиК, електро, ОВК) се остойностяват отделно по методиката на КИИП и обикновено удвояват общата сума за пълен проект.

Каква е часовата ставка на архитект по КАБ през 2026 г.?

Часовата ставка за проектант с пълна проектантска правоспособност е около 100 €/час, след като КАБ актуализира базовата стойност през последните години. Ставката за ограничена правоспособност е около 60-70 €/час, а за технически сътрудник · около 30-40 €/час. Ставките са референтни и служат като база за изчисление по Приложение № 1; конкретните договори могат да ги адаптират според сложността и обхвата на услугата.

Как се определя хонорарната зона на сграда?

Хонорарните зони от I до V разпределят обектите по проектантска сложност, не по размер. Зона I е за прости конструкции · складове, навеси, елементарни халета. Зона II покрива стандартни еднофамилни къщи и малки офиси. Зона III е за многофамилни жилищни, търговски и хотелски сгради. Зона IV включва обществени сгради като училища, детски градини и поликлиники. Зона V е за най-сложните обекти · болници, музеи, обекти на културното наследство. Реновациите и преустройствата обикновено получават една степен нагоре, тъй като изискват архитектурно заснемане и допълнителни съгласувания.

Какъв процент от строителната стойност е проектантският хонорар?

За еднофамилни къщи в практиката типичният общ хонорар (архитект плюс инженери) се движи около 8-12% от прогнозната строителна стойност. За многофамилни жилищни сгради процентът пада до 6-9%, а за индустриални обекти · до 4-6%, тъй като голямата площ и повтарящата се геометрия водят до икономия от мащаба. Само архитектурната част заема около половината от този общ хонорар. Тези нива са типични пазарни наблюдения, а не стойности, фиксирани в Приложение № 1 · процентите падат с ръста на РЗП, което е нормалната регресия, вградена в методическата логика.

Каква е разликата между КАБ и КИИП по отношение на хонорарите?

Камарата на архитектите в България (КАБ) регулира само архитектурния хонорар · Приложение № 1 се отнася само до архитектурната част. Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП) има отделна методика за конструктивна, ВиК, електро, ОВК и други инженерни части. За пълен инвестиционен проект ви трябват и двата хонорара, като за жилищни сгради те са приблизително равни, а за индустриални обекти делът на инженерните части е по-голям. Затова при поръчка на «пълен проект» винаги проверявайте кои части са включени в офертата.

Какво е Приложение № 1 към Методиката на КАБ?

Приложение № 1 е конкретната таблица към Методиката на Камарата на архитектите в България, която превежда методическите принципи в изчислим резултат. То дефинира петте хонорарни зони, коефициентите за всяка фаза на проекта и връзката между разгъната застроена площ и хонорара. Приложението не е самостоятелен документ · то работи заедно с общата Методика, която описва как се формират ставките, как се третират реконструкции и преустройства, и как се начислява авторски надзор. Публикувано е на официалната страница на КАБ (kab.bg).

Задължителни ли са минималните проектантски цени по Методиката?

Юридическият статут на минималните цени е предмет на текущ дебат · наблюдатели и анализатори в България поставиха под въпрос дали задължителните минимуми не ограничават конкуренцията по правилата на ЕС. Практически Методиката работи като силна референтна база, която повечето архитекти прилагат в оферти. Клиент, който получи оферта под 60-70% от изчисленото по Методиката, обикновено получава по-ограничен обхват на услугата · виж какво точно е включено, преди да сравните с формална цена.

Колко струва авторски надзор на архитект?

Авторският надзор обикновено се остойностява като процент от хонорара за работен проект · типично между 15% и 25%, според обхвата и продължителността на строителството. За обект с работен хонорар около 8 000 € това означава около 1 200-2 000 € за авторски надзор. Алтернативен подход е ставка на посещение · около 100-120 €/час, включително пътни. Авторският надзор включва участие в подписване на Акт 12 за скрити работи и Акт 19 за приемане на изпълнени СМР, което го прави ключов за клиенти, които не могат да следят строителството ежедневно.

Как се изчислява проектантският хонорар с калкулатор?

В калкулатора Проектантски хонорар (КАБ) на Buildly попълвате РЗП, тип обект (който автоматично определя хонорарна зона), избрани фази (идеен, технически, работен), нужен ли е авторски надзор и корекции за реновация или защитена територия. Инструментът прилага формулата от Приложение № 1 и връща разбивка по фази с ясна крайна сума. Резултатът не заменя договор с архитект, но ви дава защитима отправна точка · с която можете да проверите постъпила оферта или да планирате бюджет преди първия разговор с проектант.

Кой калкулатор е официалният · на КАБ или на КИИП?

Официалният калкулатор на Камарата на архитектите е публикуван на kab.bg и покрива само архитектурния хонорар · без инженерни части и без интегриране с ландшафт или ПУП. Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране публикува своя методика като Excel и PDF, без интерактивен уеб-калкулатор. Затова възложителите обикновено правят две отделни изчисления. В Buildly сме съсредоточени върху архитектурната част от Приложение № 1; за инженерните части препоръчваме официалната методика на КИИП или директно оферта от избран проектантски колектив.

Източници