Приложение № 1 на КАБ · формулата обяснена стъпка по стъпка
Как всъщност се смята проектантският хонорар по Наредбата за определяне на възнагражденията: коефициенти по части на проекта, категория на строежа, базова стойност и готов пример с реални числа.
Какво е Приложение № 1 и защо съществува
Приложение № 1 е таблицата с коефициенти към Наредбата за определяне на минималните размери на възнагражденията за предоставяне на проектантски услуги, приета от Камарата на архитектите в България (КАБ). Инженерите с проектантска правоспособност членуват в отделна професионална камара · Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП), която прилага собствена наредба със сходна логика за инженерните части на проекта. Настоящият наръчник разглежда конкретно Приложение № 1 на КАБ. Тя не е препоръка · за проекти, при които възложителят е държавна или общинска институция, и в редица частни договори, тя е референтната база, върху която двете страни договарят хонорара на проектанта.
Идеята зад приложението е проста: хонорарът не се определя на квадратен метър или на «усещане», а като процент от предполагаемата стойност на строителството, коригиран с няколко коефициента, които отразяват сложността, категорията и вида на конкретната задача. Резултатът е повторяем метод, който инвеститор и проектант могат да проверят независимо един от друг, вместо да преговарят от нулата всеки път.
Формулата изглежда сложна на пръв поглед, защото комбинира няколко таблици наведнъж. На практика тя е линейна поредица от стъпки: определяте базова стойност, намирате приложимия процент по категория, умножавате по коефициентите за части на проекта и за сложност, и стигате до крайна сума. Този наръчник разглобява формулата стъпка по стъпка, с реален пример в края. За автоматизиран вариант, който смята сумата вместо вас по актуалната таблица, вижте калкулатора за проектантски хонорар в Buildly.
Формулата стъпка по стъпка
В основата си изчислението по Приложение № 1 следва пет последователни стъпки. Всяка следваща стъпка стеснява или коригира резултата от предишната.
| Стъпка | Какво определяте | Откъде идва |
|---|---|---|
| 1. | Базова стойност на строителството (прогнозна инвестиционна стойност) | КСС, пазарен аналог или РЗП × средна цена на м² |
| 2. | Категория на строежа (I до V) | Наредба № 1 за номенклатурата на видовете строежи |
| 3. | Базов процент хонорар спрямо стойността, по скàла на приложението | Таблицата в Приложение № 1, намаляващ процент при по-висока стойност |
| 4. | Коефициент по части на проекта (архитектура, конструкции, ВиК, електро...) | Отделна таблица с процентно тегло на всяка част |
| 5. | Допълнителни коефициенти (сложност, реконструкция, етапност, авторски надзор) | Коригиращи множители в приложението |
Опростено, крайната сума следва логиката: хонорар = базова стойност × базов процент × коефициент за част на проекта × допълнителни коефициенти. Базовият процент не е фиксирано число · той намалява с нарастване на стойността на строителството, защото логиката на приложението приема, че по-големите обекти не изискват пропорционално повече проектантски труд на всеки допълнителен лев инвестиция. Затова хонорарът за обект на 2 000 000 лв. не е точно десет пъти по-голям от хонорара за обект на 200 000 лв.
Категория на строежа · защо определя всичко
Категорията на строежа по Наредба № 1 за номенклатурата на видовете строежи е входната точка на цялото изчисление · тя определя коя редица от таблицата с базови проценти се прилага. Скалата обхваща пет категории, от I (най-високостепенни: национални обекти, магистрали, аерогари) до V (най-ниска сложност: жилищни сгради до определена височина, второстепенни постройки).
- I категория · строежи с национално значение, магистрали, летища, ядрени съоръжения, комплексни промишлени обекти.
- II категория · високи сгради над определена височина, големи производствени и обществени сгради, пътища от републиканската мрежа.
- III категория · жилищни и смесени сгради със средна етажност, търговски и административни сгради, местни пътища.
- IV категория · жилищни сгради до определен брой етажи, малки обществени и производствени обекти, реконструкции без промяна на конструкцията.
- V категория · еднофамилни и малки жилищни сгради, второстепенни постройки, огради, амбулаторни ремонти.
Грешна категория на входа означава грешен хонорар на изхода · дори всички следващи стъпки да са изчислени коректно. Категорията се определя от инвестиционния проект и от разрешението за строеж, а не се избира произволно от проектанта или възложителя. При съмнение, най-сигурният ориентир е самото разрешение за строеж или предварителна консултация с общинската администрация, издаваща документа.
Коефициенти по части на проекта
Инвестиционният проект рядко е една-единствена работа · той се дели на части, всяка от които изисква различен обем труд и различна квалификация. Приложение № 1 разпределя общия хонорар между частите чрез отделна таблица с процентни тегла. Ориентировъчните дялове за типична жилищна или смесена сграда изглеждат така:
| Част на проекта | Приблизителен дял от общия хонорар |
|---|---|
| Архитектурна част | около 25-30% |
| Конструктивна част | около 20-25% |
| Електро (ел. инсталации) | около 8-12% |
| ВиК инсталации | около 8-12% |
| Отопление, вентилация, климатизация (ОВК) | около 8-12% |
| Технологична част (при производствени обекти) | променлив, зависи от обекта |
| Геодезия, ПБЗ, ПУСО и други спомагателни части | около 10-15% общо |
Дяловете са ориентировъчни и варират според типа обект · при промишлени сгради технологичната част може да поеме съществен дял, а при обект без нужда от климатизация ОВК частта отпада напълно. Проектант, който изготвя само една част (например само конструктивната, като подизпълнител на архитектско бюро), получава единствено съответния процент от общия хонорар, изчислен по стъпки 1-3, а не пълния хонорар за целия проект.
Пример с реални числа
Да проследим изчислението на конкретен, опростен пример: жилищна сграда с прогнозна стойност на строителството около 800 000 лв., IV категория, за която архитектско бюро изготвя пълния комплект части.
- Базова стойност: около 800 000 лв., получена от КСС на приблизителна количествена сметка или от пазарен аналог на РЗП × средна цена за региона.
- Категория: IV, съгласно разрешението за строеж.
- Базов процент: за стойност в този диапазон и категория, приложението обичайно предвижда процент в порядъка на 4-6% от базовата стойност · точният процент зависи от конкретния праг в таблицата и подлежи на проверка в актуалния текст на наредбата.
- Обобщен хонорар преди разпределение по части: приблизително между 32 000 и 48 000 лв., в зависимост от точния процент от стъпка 3.
- Разпределение по части: архитектурната част взема около 25-30% от тази сума, конструктивната около 20-25%, а останалото се разпределя между ВиК, електро, ОВК и спомагателните части.
Числата тук са илюстративни и служат да покажат логиката на изчислението, не конкретна оферта · реалният хонорар зависи от точните прагове в актуалната редакция на приложението, от евентуални коефициенти за сложност или реконструкция, и от договорките между страните. За обект с реконструкция вместо ново строителство, или за обект с етапно изпълнение, се добавят допълнителни коригиращи коефициенти, които могат да повишат крайната сума с още няколко процентни пункта.
| Фактор | Ефект върху хонорара |
|---|---|
| По-висока стойност на строителството | по-нисък базов процент, но по-висока абсолютна сума |
| По-висока категория (I-II спрямо IV-V) | по-висок базов процент |
| Реконструкция вместо ново строителство | обичайно завишаващ коефициент |
| Етапно проектиране / изпълнение | възможен коригиращ коефициент за допълнителна координация |
| Авторски надзор по време на строителството | отделен, допълнителен хонорар извън проектантската част |
Чести грешки при прилагане на приложението
Формулата е механична, но грешките при прилагането ѝ са системни и се повтарят във всеки офис:
- Грешна база за изчислението · използване на застроена площ вместо прогнозна стойност на строителството, или обратно, размесва две различни методики от приложението.
- Грешна категория · подценяване на категорията, за да изглежда офертата по-конкурентна, води до занижен хонорар, който не покрива реалния обем работа при по-сложен обект.
- Пропуснат коефициент за реконструкция · работата по съществуваща сграда изисква повече проучване и координация от нов проект на празен терен, а приложението предвижда точно за това коригиращ коефициент.
- Смесване на хонорар за проектиране с авторски надзор · двете са отделни услуги с отделно остойностяване, дори когато ги извършва един и същ проектант.
- Прилагане на остаряла версия на приложението · таблицата с проценти и коефициенти подлежи на актуализация; ползването на стар текст без проверка води до неточен хонорар.
Практическата поука е, че самата формула рядко е проблемът · проблемът е кой вход се подава в нея. Точна категория, точна базова стойност и коректно приложен коефициент правят разликата между защитима оферта и хонорар, оспорван от възложителя месеци по-късно.