Клиентът иска оферта до петък, конкурентите са трима, а вие трябва да сложите цифра, срок и подпис така, че да спечелите работата, без да влезете на загуба. Между «на око по 200 лв. на квадрат» и професионална оферта има конкретна разлика: структура, единични цени с разбивка и клаузи, които ви пазят при непредвидени работи.
Тук ще видите структурата, как се смятат единичните цени, как се оформят ДДС и гаранция по Наредба № 2, разликата между частна оферта и оферта по обществена поръчка, и как количествената сметка става готов PDF за около десет минути.
Оферта, ценово предложение и КСС · каква е разликата
Трите думи се използват като синоними, но не са едно и също. Смесите ли ги, рискувате да изпратите документ, който не отговаря на очакванията на клиента, или да подадете по обществена поръчка нещо, което комисията ще отхвърли.
| Документ | Какво съдържа | Кога се използва |
|---|---|---|
| Оферта | Пълен търговски документ: данни за страните, обхват, КСС, срокове, клаузи, валидност, подпис. | Частен клиент, етажна собственост, потенциална сделка · документът, който подписвате. |
| Ценово предложение | По-тесен фокус върху цената · единични и обща сума, често като приложение по ЗОП. | Обществена поръчка по ЗОП, попълва се по образец в ЦАИС ЕОП. |
| КСС | Количествено-стойностна сметка · само редовете със СМР позициите с количество, ед. цена и стойност. | Като приложение към оферта или ценово предложение · не се изпраща сама. |
| Проформа фактура | Разчетен документ след подписана оферта · база за авансово плащане. | След договорка, преди старт на СМР. |
Практически: пред клиент изпращате оферта, чието ядро е количествената сметка. Пред общинска поръчка попълвате ценово предложение по образеца, а КСС качвате отделно. Ако клиентът поиска аванс, оформяте проформа след приемането.
Задължителна структура на офертата за СМР
Работеща оферта обикновено има осем секции. Пропускането на някоя от тях често води до отпадане или до спор по-късно.
- Заглавна страница: «Оферта за СМР», номер, дата, срок на валидност (14 или 30 календарни дни).
- Страни: пълни данни на изпълнителя (ЕИК, адрес, МОЛ, ЦПРС категория) и възложителя.
- Предмет и обхват: конкретно описание на обекта, площ, включени и изключени работи. «Всичко на 65 м² апартамент» не е предмет, а покана за спор.
- Количествено-стойностна сметка: таблица с описание, мерна единица, количество, единична цена, стойност по позиция и раздел.
- Обобщена цена: сума без ДДС, ДДС по актуалната ставка, крайна цена с ДДС.
- Срок за изпълнение: календарни или работни дни от подписване или от аванса; условия за спиране (лоши атмосферни условия, забавени материали).
- Условия на плащане: аванс, междинни срещу Акт 19, окончателно плащане, срок за всяка вноска.
- Гаранционни срокове по Наредба № 2 от 2003 г. · според вида СМР.
Добра практика е и девета секция за непредвидени работи: буфер 5-10% от стойността, активиран по споразумение и актиран отделно. Без такава клауза всяка «допълнителна» работа става поле за спор.
Как се смятат единичните цени · труд, материали, механизация
Единичната цена не е «пазарна норма». Тя е сбор от три компонента, всеки от които варира по обект, сезон и регион. Ако предлагате «по 20 лв./м² шпакловка», без да знаете какво е вложено вътре, губите или пари, или клиента.
Класическата разбивка е:
- Труд: часова ставка × норма време. За зидария от блокчета в София средно 12-16 лв./час, при норма 2 часа на м² дава 24-32 лв./м² само труд.
- Материали: доставна цена плюс отпадък (5-10% за плочки, 2-3% за мазилка). Плочки 30×60 в средно ценови сегмент около 35-55 лв./м².
- Механизация: наеми, машиносмени, консумативи. За апартамент под 5% от директните разходи; фасада с автовишка добавя около 50-80 лв./ден.
Върху директните разходи се начисляват непреки разходи и печалба · за малки обекти 15-25%, за по-големи 8-15%. В частна оферта го «зашивате» в единичните цени, но трябва да знаете колко сте сложили.
Ако нямате собствена база, референтен набор с над 4 000 позиции с разбивка вижте в СМР цените на Buildly. Крайната цена винаги отчита конкретния обект: етаж без асансьор, тесен вход, планински район.
Валидност, аванс, гаранция · клаузи, които решават сделката
Три клаузи правят разликата между спечелена и загубена работа, и между печеливша и убийствена сделка. Формулировките са важни.
Срок на валидност. В частна практика 14 или 30 дни са норма. Формулировка: «Настоящата оферта е валидна до 30 календарни дни от датата на издаване. След този срок цените подлежат на актуализация според пазарните условия.» По ЗОП срокът се определя от възложителя в поканата · обикновено между 30 и 120 дни в зависимост от процедурата.
Авансово плащане. Нормално е 30-40% аванс за материали, 40-50% междинно срещу Акт 19 и 10-20% окончателно. Записвате: «Възложителят заплаща 30% авансово при подписване, 60% чрез междинни плащания срещу подписан Акт 19, 10% окончателно в срок до 10 работни дни от констативен протокол.»
Гаранционни срокове. Наредба № 2 от 2003 г. на МРРБ определя минимумите. Ако не ги впишете, клиентът може да има основание да иска по-дълги. Записът: «Гаранционните срокове са съгласно Наредба № 2 от 2003 г.» и след това ги изброявате според вида работи. Основните ориентири:
| Вид СМР | Минимален гаранционен срок |
|---|---|
| Изпълнени строителни конструкции | 10 години |
| Хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни работи | 5 години |
| Вътрешни подменяеми настилки | 2 години |
| Други вътрешни настилки | 5 години |
| Външни настилки (пътни, тротоарни) | до 10 години |
| Вътрешни мазилки и облицовки | 3 години |
| Външни мазилки и облицовки | 5 години |
| Вътрешни бояджийски и тапетни работи | 1 година |
| Външни (фасадни) бояджийски работи | 3 години |
| ВиК инсталации, отоплителни, вентилационни | 5 години |
Таблицата съдържа обобщени минимуми към 2026 г. За точни срокове по конкретен вид работа задължително сверявайте с чл. 20 от Наредба № 2 от 31.07.2003 г. на МРРБ в актуалната ѝ редакция и с типа обект.
Реален пример: оферта за ремонт на 65 м² в София
Обобщение на оферта за среден ремонт на 65 м² двустаен в София · без дограма и без ново обзавеждане. Числата са в разумни граници за средно ценови сегмент през 2026 г.; вашите ще се различават според обекта, доставчиците и сезона.
Възложител: Иван Петров, София, ж.к. Дианабад
Изпълнител: «СМР Прим» ЕООД, ЕИК 20XXXXXXX, ЦПРС категория V
| № | Раздел | Обхват | Ориентировъчна стойност |
|---|---|---|---|
| 1 | Демонтажни работи | Свалене на настилки, къртене на баня, извозване | 1 800 - 2 400 лв. |
| 2 | ВиК преработки | Смяна на щранг, нови отклонения баня и кухня | 2 200 - 2 800 лв. |
| 3 | Електроинсталации | Нови контурни линии, табло, ключове и контакти | 2 800 - 3 500 лв. |
| 4 | Мазилки и шпакловки | Гипсова шпакловка на стени и тавани · 220 м² | 3 500 - 4 400 лв. |
| 5 | Настилки и облицовки | Ламинат 45 м², плочки баня и кухня 20 м² | 5 200 - 6 500 лв. |
| 6 | Бояджийски работи | Двукратно с латекс на стени и тавани | 1 400 - 1 800 лв. |
| 7 | Довършителни | Первази, монтаж на санитария, чистене | 1 200 - 1 600 лв. |
| Обща стойност СМР без ДДС | 18 100 - 23 000 лв. | ||
| Непредвидени работи (буфер до 8%) | до 1 840 лв. | ||
| ДДС 20% | 3 620 - 4 600 лв. | ||
Срок: 35 работни дни от подписване на договора и получаване на аванса. Плащания: 30% аванс, 60% срещу два междинни Акт 19, 10% окончателно. Гаранция: според Наредба № 2 · 5 г. за ВиК и хидроизолации, 2 г. за настилки, 1 г. за боя.
Обхватът е конкретен, стойностите са разбити по раздели, има буфер за непредвидени, ДДС е отделен ред, гаранцията се позовава на нормативен акт. Клиентът може да сравни с други оферти по същите раздели · и обикновено избира тази с най-много яснота, дори когато не е най-евтината.
Частен клиент срещу ЗОП · какво се променя
По обществена поръчка офертата не е свободен документ. Качва се в ЦАИС ЕОП по образец и се дели на техническо и ценово предложение. Основните разлики:
- Ценовото предложение е отделно от техническото и се разкрива след техническата оценка.
- Единичните цени се попълват в образец без промяна на позициите.
- ЦПРС удостоверение е задължително за категорията строеж; без него сте отстранени още на етап документи.
- Валидността се определя от възложителя в поканата · обикновено между 30 и 120 дни в зависимост от процедурата.
- Гаранция за изпълнение · обикновено 3-5% от стойността на договора, парична сума или банкова гаранция.
Частен клиент няма да иска банкова гаранция или ЦПРС V категория. Но общинска поръчка за ремонт на училище ще ви отстрани, ако сложите «около 220 лв./м²» вместо конкретна единична цена. За старт вижте подходящите строителни поръчки в ЦАИС ЕОП.
Как да генерирате готов PDF от количествената сметка
Ръчното сглобяване в Word отнема часове. Копирате КСС от Excel, слагате бланка, смятате ДДС на калкулатор · а когато клиентът смени плочките, преизчислявате половин ден. Това е най-често срещаният начин за пилеене на време в малките фирми. Логиката на Buildly е обратна: първо съставяте количествената сметка, а офертата, Акт 12 и Акт 19 се раждат от нея.
Работният поток:
- Създавате обект с данните на клиента и адреса. Вписват се в бланката автоматично.
- Добавяте СМР позиции от базата с над 4 000 работи. Въвеждате количества; единичната цена идва от базата, но можете да я замените с ваша.
- Генерирате PDF: бланка, съдържание, КСС, ДДС, обобщение, клаузи за валидност, аванс и гаранция.
- Изтегляте PDF с вашето лого. Ако клиентът поиска промяна, тя се отразява в офертата и после в Акт 12 и Акт 19 · без преписване.
Количествената сметка и PDF офертата са част от платените планове (първи обект 9 € еднократно, месечен 29 €, годишен 149 € · промоционална цена до 09.09.2026). Регистрацията е без такса · за пробна оценка ползвате безплатния тизер калкулатор преди да отворите платен обект. Пълните възможности вижте в раздела Оферти строителни услуги.
Често задавани въпроси
Как да напиша оферта, ако съм самостоятелен майстор без фирма?
Колко време е валидна една строителна оферта?
Задължителна ли е гаранцията към офертата за СМР?
Как се смятат единичните цени за труд, материали и механизация?
Как се прави КСС към офертата?
Трябва ли ЦПРС удостоверение, за да подам оферта?
Как да сложа ДДС в офертата за строителни услуги?
Каква е разликата между оферта и ценово предложение?
Плаща ли се оглед и изготвяне на оферта?
С каква програма да изготвя оферта за строителна фирма?
Изгответе количествената сметка за около десет минути · първият обект е 9 € еднократно. От нея излиза готова PDF оферта, Акт 12 и Акт 19 без преписване. Отворете Оферти строителни услуги или започнете в приложението.