Практика · Как да работите с проектант · процес, договор, комуникация

Проектиране и организация

Как да работите с проектант · процес, договор, комуникация

Q: Какво трябва да съдържа договорът с проектант?

Точен обхват на частите, фазите на проектиране, срокове по фаза, брой ревизии без допълнително заплащане, дали количествената сметка е включена, условия за авторски надзор, кога преминават правата върху чертежите и начин на плащане на траншове по фаза.

Q: Мога ли да сменя проектанта по средата на проекта?

Технически е възможно, но е сложно и скъпо, тъй като новият проектант трябва да прегледа цялата документация и поема отговорност за части, които не е проектирал. Затова е крайна мярка при сериозен проблем, не решение за дребни несъгласия.

Q: Кой прави количествената сметка · проектантът или изпълнителят?

Проектантът обикновено предава количествена сметка по чертежите без цени. Изпълнителите я превръщат в количествено-стойностна сметка, добавяйки собствените си единични цени, затова офертите на различни изпълнители могат да варират значително.

Q: Какво се случва, ако изпълнителят открие грешка в проекта?

Изпълнителят е длъжен да сигнализира писмено, а не да коригира на място по свое усмотрение. Решението минава през проектанта, обикновено чрез авторски надзор.

Q: Колко ревизии по проекта са нормални, преди да платя допълнително?

Обичайно 2-3 кръга безплатни корекции на фаза, базирани на писмени забележки. Ревизии извън тази рамка обикновено се таксуват допълнително, затова броят трябва да е изрично записан в договора.

От избор на проектант до подписан работен проект: какво включва хонорарът, какво трябва да пише в договора и как да общувате, за да нямате изненади по време на строителството.

Публикувано: 08.02.2026 · Обновено: 03.07.2026 · Четене: ~10 мин · Автор: екипът на Buildly

Проектантът превежда идея в чертежи, а чертежите · в разрешение за строеж. Добрата работа с него спестява пари два пъти: веднъж чрез проект, който реално може да се изпълни без изненади, и втори път чрез количествена сметка, която прави офертите на изпълнителите сравними. Лошата работа с проектант води до обратното · надценка, забавени срокове и промени по време на строителството, които винаги излизат по-скъпо, отколкото ако бяха решени на етап чертеж.

Този наръчник обяснява практически как да изберете проектант, какво трябва да съдържа договорът, какви са реалните етапи на проектирането в България, как да комуникирате така, че да получите точно това, което сте поръчали, и какво се случва, когато нещо се промени по време на строителството. В края ще намерите отговори на най-честите въпроси, които възложителите задават на етап проектиране.

Как да изберете проектант

Изборът на проектант е първото решение, което определя качеството на целия проект · и то се взима най-често под времеви натиск, преди възложителят да има ясна представа какво търси. Три критерия имат реално практическо значение.

Проектантска правоспособност по част · всеки проект се подписва по отделни части (архитектурна, конструктивна, ВиК, електро, ОВК). Изисквайте от проектанта пълна проектантска правоспособност (ППП) към Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране (КИИП) или Камарата на архитектите в България (КАБ), в зависимост от частта. Ограничената правоспособност (ОПП) не позволява подпис за някои категории обекти.
Портфолио от сходни обекти · проектант, който е работил основно по еднофамилни къщи, не непременно се справя добре с реконструкция на паметник на културата или с търговски обект с голям отвор. Поискайте примери от изпълнени, а не само проектирани обекти · разликата личи на място.
Начин на работа с изпълнители · добрият проектант мисли за изпълнимост, не само за естетика. Попитайте директно: «Как решавате конфликт между архитектурно решение и конструктивна възможност?» Отговорът показва дали проектантът е свикнал да работи в екип с конструктор и изпълнител, или проектира изолирано.

Ценовите оферти на различни проектанти могат да се различават значително за привидно същия обхват · разликата обикновено идва от броя на включените части (само архитектурна срещу пълен инвестиционен проект с всички части), броя на предвидените корекции и това дали количествената сметка е включена в хонорара или се таксува отделно.

Договор с проектант · какво трябва да съдържа

Договорът с проектант в България обикновено е договор за изработка по Закона за задълженията и договорите, а не трудов договор · това означава, че съдържанието на клаузите зависи изцяло от преговорите между страните. Няма стандартен образец, но добрият договор винаги покрива следните точки.

Договор с проектант · какво трябва да съдържа
Клауза	Защо е важна
Обхват на частите	Точно изброяване: архитектурна, конструктивна, ВиК, електро, ОВК, геодезия, ландшафт. Липсваща част означава допълнителен хонорар по-късно.
Фази на проектиране	Идеен проект, технически проект, работен проект (детайли за изпълнение). Уточнете кои фази влизат в цената.
Срокове по фаза	Не общ срок «до готовност», а срок за всяка фаза с дата за предаване и дата за обратна връзка от възложителя.
Брой ревизии	Колко пъти проектантът прави корекции по забележки без допълнително заплащане (обикновено 2-3 кръга на фаза).
Количествена сметка	Включена ли е КС/КСС по чертежите в хонорара, или е отделна услуга.
Авторски надзор	Отделна услуга по време на строителството · честота на посещенията и хонорар (виж раздела за промени по-долу).
Собственост върху проекта	Кога преминават правата върху чертежите към възложителя · обикновено при пълно плащане.
Начин на плащане	На траншове по фаза (най-често), а не изцяло предварително и не изцяло на приемане.

Хонорарите за проектиране в България не следват фиксирана тарифа за частни поръчки · всеки проектант определя цената си спрямо сложност, площ и брой части. Камарата на архитектите публикува препоръчителна методика за определяне на минимални възнаграждения, която мнозина ползват като отправна точка, но реалните договорки варират в широк диапазон според конкретния случай.

Как се вписва Buildly

Проектантът обикновено предава на инвеститора количествена сметка (КС) по чертежите · описание, мерна единица и количество, без цени. Следващата крачка · остойностяването с реални пазарни цени за 2026 г. и превръщането ѝ в оферта за изпълнителя · е точно това, за което е КСС в Buildly. Качвате готовата количествена сметка от проектанта (Excel или PDF), а системата разпознава позициите и предлага единични цени.

Така имате един и същ обхват от чертежа, сравним между няколко изпълнители, без да преизчислявате всичко ръчно.

Етапите на проектиране · от идея до разрешение за строеж

Инвестиционното проектиране в България минава през фази, определени основно от Закона за устройство на територията (ЗУТ) и Наредба № 4 за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти. Познаването на етапите помага да разберете защо някои неща не могат да се решат «в движение».

Идеен проект · обемно-устройствено решение, разположение на помещенията, визуализация на фасадата. Не е задължителна фаза за всеки обект, но е препоръчителна при по-сложни или индивидуални проекти, за да се съгласуват очакванията рано.
Технически проект · минималният обхват, изискван за издаване на разрешение за строеж. Съдържа всички части (архитектурна, конструктивна, инсталационни) с достатъчна детайлност за строителство и за съгласуване от общината.
Съгласуване и разрешение за строеж · общината (главния архитект) проверява съответствие с ЗУТ, устройствения план и подзаконовите актове, след което издава разрешение за строеж.
Работен проект · детайли за изпълнение отвъд техническия проект: детайли на възли, спецификации на материали, работни чертежи за конкретни решения (стълби, покривна конструкция, сложни детайли). Не винаги е отделна фаза · при по-прости обекти техническият проект е достатъчен за изпълнение.

Реалните срокове варират широко според сложността на обекта, натовареността на проектанта и бързината на съгласувателните процедури в конкретната община · затова е добра практика да заложите резерв във времевия график на проекта, а не да разчитате на най-оптимистичния сценарий.

Комуникация по време на проектирането

Повечето конфликти между възложител и проектант не идват от липса на компетентност, а от липса на структурирана комуникация. Три практики решават по-голямата част от проблемите.

Писмена обратна връзка по фаза, не устна «между другото». Забележките по идейния и техническия проект трябва да са в писмен вид · имейл, споделен документ или коментари върху PDF. Устните разговори са полезни за обсъждане, но решенията, които влияят на чертежа, трябва да останат документирани, за да няма спор кой какво е поискал.

Един канал за одобрение. Ако проектът минава през няколко члена на семейството или съдружници, определете едно лице, което дава финалното «да» по всяка фаза. Проектант, който получава противоречиви указания от различни хора в екипа на възложителя, губи време в изчистване на неяснотата вместо в проектиране.

Бюджетна рамка още преди първия чертеж. Кажете на проектанта реалния бюджет за строителство в началото, не след готов технически проект. Проектант, който знае бюджета, може да предложи решения, съобразени с него · материали, конструктивна система, сложност на фасадата. Проектант, който не го знае, често проектира «по подразбиране» скъпо решение, което после трябва да се преработва.

Промени по време на строителството · авторски надзор

Авторският надзор е услугата, при която проектантът посещава обекта по време на строителството, за да следи изпълнението на проекта и да решава детайли, които не могат да се предвидят изцяло на етап чертеж. По Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството проектантът упражнява авторски надзор, а изпълнителят е длъжен да го допуска на обекта.

На практика авторският надзор се задейства в няколко типични ситуации:

Разкрита скрита проблематика · например конструктивна неточност или разлика между заснемане и реалност при реконструкция на съществуваща сграда.
Желание за промяна от възложителя · местене на стена, промяна на разположение на помещение, различен вид дограма. Всяка такава промяна трябва да мине през проектанта, а не директно през изпълнителя, за да остане проектът консистентен и легален спрямо издаденото разрешение за строеж.
Съгласуване на детайли, оставени отворени в проекта · довършителни решения, които реалистично се уточняват на място (вид облицовка, конкретен модел на инсталационен елемент).

Важно е промените, направени по време на строителството, да се отразяват в екзекутивна документация и да намират отражение в КСС и в актовете за приемане на работите. Промяна, направена «на уста» между изпълнител и работник, без да мине през проектанта и без да се отрази в документите, е честа причина за спорове при Акт 19 и при финалното приемане на обекта.

Често задавани въпроси

Как да избера проектант за къща или апартамент?

Проверете проектантската правоспособност към КИИП или КАБ за съответната част, поискайте портфолио от реално изпълнени (не само проектирани) обекти със сходен мащаб и попитайте как проектантът работи с изпълнители при конфликт между архитектурно и конструктивно решение. За по-сложни обекти е добре проектантският екип да включва конструктор с опит в подобна конструктивна система от самото начало, а не на по-късен етап.

Какво трябва да съдържа договорът с проектант?

Точен обхват на частите (архитектурна, конструктивна, ВиК, електро, ОВК), фазите на проектиране, срокове по фаза, брой ревизии без допълнително заплащане, дали количествената сметка е включена, условия за авторски надзор, кога преминават правата върху чертежите и начин на плащане на траншове по фаза. Договорът обикновено е по Закона за задълженията и договорите, тъй като няма законово задължителен образец за частни поръчки.

Каква е разликата между идеен, технически и работен проект?

Идейният проект показва обемно-устройственото решение и разположението на помещенията, но не е задължителен за всеки обект. Техническият проект е минималният обхват, изискван за издаване на разрешение за строеж, и съдържа всички части с достатъчна детайлност. Работният проект добавя детайли за изпълнение отвъд техническия · възли, спецификации, работни чертежи за сложни решения. При по-прости обекти техническият проект често е достатъчен за строителство.

Задължителен ли е авторският надзор по време на строителството?

Да, авторският надзор е регламентиран в подзаконовата нормативна уредба и изпълнителят е длъжен да допуска проектанта на обекта. Той е отделна услуга от самото проектиране и се таксува отделно, обикновено по посещение или като процент от строителната стойност. Практически той е ключов за легалността на промените по време на строителството · всяка промяна спрямо издаденото разрешение за строеж трябва да мине през проектанта.

Мога ли да сменя проектанта по средата на проекта?

Технически е възможно, но е сложно и скъпо · новият проектант трябва да прегледа цялата съществуваща документация, да поеме отговорност за части, които не е проектирал, и често преработва значителна част от работата, за да я направи съгласувана със своя стил и разбиране. Затова смяната на проектант е крайна мярка при сериозен проблем (системно неспазване на срокове, некомпетентност), а не решение за дребни несъгласия, които могат да се изчистят чрез по-структурирана комуникация.

Кой прави количествената сметка · проектантът или изпълнителят?

Проектантът обикновено предава количествена сметка (КС) по чертежите · описание, мерна единица и количество, без цени. Изпълнителите я превръщат в количествено-стойностна сметка (КСС), добавяйки собствените си единични цени. Затова офертите на различни изпълнители по един и същи проект могат да варират значително, макар количествата да произлизат от един и същ чертеж. Виж повече в наръчника за КСС.

Какво се случва, ако изпълнителят открие грешка в проекта?

Изпълнителят е длъжен да сигнализира писмено за забелязано несъответствие или грешка, а не да я коригира по свое усмотрение на място. Решението минава през проектанта, обикновено чрез авторски надзор · той преценява дали е нужна промяна на детайл, нов чертеж или само уточнение. Пропускането на тази стъпка е честа причина за спорове при финалното приемане на обекта и може да усложни съгласуването с общината при съществени отклонения.

Колко ревизии по проекта са нормални, преди да платя допълнително?

В практиката е обичайно договорът да предвижда 2-3 кръга безплатни корекции на фаза (идеен и технически проект), базирани на писмени забележки от възложителя. Ревизии извън тази рамка, особено такива, които променят концепцията след одобрена фаза, обикновено се таксуват допълнително · затова е важно броят на включените ревизии да е изрично записан в договора, а не да се приема мълчаливо.