Как да направите КСС за жилищна сграда · пример стъпка по стъпка
Пълен пример за количествено-стойностна сметка на жилищна сграда: как се дели по етапи и апартаменти, кои позиции влизат във всеки раздел и откъде идват реалистичните количества и цени.
Защо КСС за жилищна сграда е различна
Количествено-стойностната сметка (КСС) на жилищна сграда с няколко етажа и множество апартаменти не е просто «по-голяма» версия на КСС за къща. Тя носи специфика, която, ако се пропусне, отклонява бюджета с десетки проценти: обща конструкция, която се дели пропорционално между собствениците, общи части (стълбище, асансьор, коридори), и инсталации, които обслужват цялата сграда, а не отделен апартамент.
При жилищна сграда практиката разделя КСС на две логически нива. Първото е сградата като цяло · фундамент, конструкция, покрив, фасада, общи ВиК и електро инсталации, асансьор. Второто е довършителните работи по апартамент · зидария на преградни стени, замазки, шпакловки, подови настилки, санитарен фаянс, боя. Второто ниво често се остойностява отделно за всеки апартамент по индивидуален избор на завършеност (шпакловка и замазка срещу «до ключ»), докато първото се разпределя по идеални части.
Този наръчник показва пример стъпка по стъпка: как се структурира КСС на реален жилищен блок, кои позиции влизат във всеки раздел и къде обикновено се крият пропуските. За готова база от над 4 000 позиции с реалистични количества за жилищна сграда вижте КСС в Buildly.
Как се дели КСС на жилищна сграда · раздели и структура
Работеща КСС за жилищна сграда обикновено следва последователността на изпълнение, разбита на големи раздели. Всеки раздел събира позициите си в отделен подсбор, преди да се стигне до обща стойност на обекта.
| Раздел | Обхват | Дял от общата стойност |
|---|---|---|
| Земни работи и фундамент | изкоп, кофраж, армировка, бетон на фундаментна плоча или ивични основи | около 8-12% |
| Конструкция (груб строеж) | стоманобетонни колони, плочи, греди, зидария на носещи стени | около 25-32% |
| Покрив и фасада | покривна конструкция, хидроизолация, топлоизолация, външна мазилка | около 10-14% |
| Инсталации (общи) | ВиК стояци, електро табла и захранване, пожароизвестяване, асансьор | около 12-16% |
| Довършителни по апартаменти | преградна зидария, замазки, шпакловки, подови настилки, боя, дограма | около 22-30% |
| Общи части | стълбище, коридори, входно фоайе, паркинг площадка | около 4-8% |
Процентите са ориентировъчни за типичен жилищен блок в България и варират според броя етажи, наличието на подземен паркинг и нивото на довършителни работи. За сграда с подземен гараж делът на земните работи и хидроизолацията нараства осезаемо · често с още 5-8 процентни пункта спрямо сграда без вкопана част.
Пример КСС за жилищна сграда · конкретни позиции
За да стане структурата от предишния раздел конкретна, ето откъс от типична КСС за жилищна сграда с 4 етажа и 12 апартамента · раздел «Конструкция» и раздел «Довършителни по апартамент» с реални по вид позиции.
| Описание | Мярка | Ориентировъчно количество |
|---|---|---|
| Стоманобетонни колони, клас бетон С25/30 | м³ | около 60-90 м³ за 4-етажна сграда |
| Стоманобетонна плоча, дебелина 16-20 см | м² | около 900-1 100 м² разгъната застроена площ |
| Зидария от газобетонни блокчета, 20 см, носещи стени | м² | около 400-550 м² |
| Преградна зидария от газобетон, 10-12 см, по апартамент | м² | средно 35-55 м² на апартамент |
| Циментова замазка под фина настилка | м² | приблизително равна на разгънатата ЗП |
| Гипсова шпакловка по стени и тавани | м² | около 2,3-2,6 пъти ЗП на апартамента |
| Латексова боя, две ръце | м² | същата площ като шпакловката |
Количествата тук са примерни ориентири, изведени от типична практика · за конкретния проект те се извеждат от работния проект (конструктивна и архитектурна част), не от аналог. Разликата между два апартамента с еднаква площ, но различна геометрия на преградите, лесно стига 15-20% в количеството зидария и мазилка.
Как се смятат количествата по апартаментен блок
При жилищна сграда количествата се извеждат на две нива, които после се сумират в обща КСС за целия обект.
- Ниво «сграда» · конструкция, покрив, фасада и общи инсталации се смятат веднъж, по проекта за цялата сграда. Тук грешка при изчисляване на бетон или армировка се умножава по всички етажи, затова се препоръчва двойна проверка спрямо конструктивното становище.
- Ниво «апартамент» · довършителните позиции (зидария, замазки, шпакловки, настилки, боя, санитария) се смятат индивидуално по апартамент, защото площта, броят помещения и нивото на завършеност се различават. Практичен подход е да се направи типова КСС за един представителен апартамент, а после да се умножи или коригира спрямо площта на всеки следващ.
Разпределението на общите части (стълбище, асансьорна шахта, покрив) между собствениците обикновено следва идеалните части по нотариален акт, а не равен дял · апартамент от 45 м² не носи същата тежест от общите разходи като апартамент от 110 м². Това разпределение е счетоводен, не строителен въпрос, но КСС трябва да го отрази ясно, ако инвеститорът продава по обособени обекти.
Общи части и инсталации · какво често се пропуска
Опитът показва, че най-честите пропуски в КСС за жилищна сграда не са в конструкцията (тя е добре позната и лесна за проверка спрямо проекта), а в позициите, които не принадлежат на нито един конкретен апартамент.
- Асансьорна уредба · доставка и монтаж се остойностяват като отделна позиция «комплект», обикновено с най-голямата единична стойност в цялата КСС. Пропускането на пусково-наладъчните работи и годишната поддръжка от офертата е чест капан при сравняване на оферти.
- Гръмоотводна и заземителна инсталация · лесно се изпуска, защото не е «видима» работа. Задължителна е по Наредба и трябва да фигурира като отделен раздел, не като част от «непредвидени».
- Противопожарна инсталация и известяване · за сгради над определена височина или брой етажи изискванията по ЗУТ и свързаните наредби налагат пожароизвестителна система, евакуационно осветление и понякога сухо пожарогасене. Тези позиции носят самостоятелна проектна част и отделен ред в КСС.
- Благоустрояване и паркинг площадка · настилки, ограда, озеленяване извън сградата често остават «за по-късно» в бюджета, а на практика инвеститорите ги искат завършени преди Акт 16.
Добра проверка преди подаване на КСС за жилищна сграда: сравнете раздела «общи части и инсталации» с проектните части на работния проект (архитектурна, конструктивна, ВиК, електро, ОВК, пожарна безопасност) · всяка проектна част трябва да има съответстващ раздел в сметката. Ако част от проекта няма ред в КСС, вероятно има пропусната позиция.