Хонорар на проектант · тарифата на КАБ обяснена

Какво представлява тарифата на КАБ

Камарата на архитектите в България (КАБ) е съсловната организация, която обединява архитектите с пълна проектантска правоспособност в страната. Освен регистъра на правоспособните архитекти, КАБ поддържа и публикува „Методика за определяне на размера на възнагражденията за проектиране и авторски надзор”, позната в практиката просто като „тарифата на КАБ”.

Тарифата не е изготвена еднократно. Тя се актуализира периодично, за да отразява реалните разходи на проектантските бюра: наем, софтуер, осигуровки, часова ставка на персонала, и служи като референтна точка, около която архитект и възложител договарят конкретния хонорар за даден обект.

Методиката покрива основните проектантски специалности: архитектура, конструкции, ВиК, електро, ОВК, геодезия и други части на инвестиционния проект. За всяка от тях има собствена таблица с проценти и часови ставки, а общият хонорар за обекта е сборът от дела на всяка специалност.

На практика тарифата на КАБ се използва по два начина. Проектантските бюра я ползват като база при офериране, особено при първи разговор с клиент, преди да са изяснени детайлите на обекта. Възложителите, тоест собствениците и инвеститорите, я ползват като ориентир, за да преценят дали получената оферта е в разумни граници, подозрително ниска или завишена.

Часови ставки за 2026 г.

От началото на 2025 г. КАБ увеличи референтните часови ставки, залегнали в методиката, първата съществена промяна от години насам. Повишението отразява ръста на разходите в бранша: софтуерни лицензи за проектиране, заплати на квалифициран персонал и общата инфлация в услугите.

Часовата ставка не е сумата, която плащате директно за целия проект. Тя е базова единица, използвана при изчисляване на услуги, чиято цена не е обвързана с процент от стойността на строежа: допълнителни консултации, преработки извън договорения обхват, експертизи, участие в срещи над договорения обем, а в определени случаи и авторски надзор, таксуван на час вместо процентно.

Таблицата по-долу показва референтните часови ставки, обявени от КАБ, преди и след увеличението от началото на 2025 г. Стойностите са без ДДС и важат и през 2026 г.

Разликата е съществена: увеличението за архитект е 60%, за проектант с ограничена проектантска правоспособност е 62,5%, а ставката за технически сътрудник се удвоява точно. Ако разполагате с оферта, изготвена преди 2025 г., проверете дали е актуализирана според новите стойности.

Как се изчислява хонорарът

Извън часовата ставка, основният начин, по който се определя хонорарът за цялостно проектиране на сграда, е като процент от прогнозната строителна стойност на обекта. Според методиката на КАБ, този процент е в диапазона от около 2,11% до 7,04%, в зависимост от вида на строежа, категорията му и стойността на инвестицията.

Тук е моментът, който обърква повечето собственици при първи досег с тарифата: процентът не е фиксиран за всички проекти. Той е обратно пропорционален на стойността на строежа, тоест колкото по-скъпо е строителството, толкова по-нисък е процентът, приложен към него.

На пръв поглед звучи нелогично: защо по-голям и по-скъп обект да носи по-нисък процент хонорар? Логиката е икономическа, не произволна. Голяма част от труда на проектанта е сравнително постоянна по обем, независимо дали проектира сграда от 100 или 1000 кв.м: трябва да се направи концепция, да се съгласуват отделните части на проекта, да се набавят разрешителни, да се координират специалностите. С нарастване на стойността на строежа тази постоянна по обем работа тежи все по-малко спрямо общата сума, затова процентът пада, докато абсолютната сума в лева расте. Затова по-малки проекти обикновено попадат в горната част на диапазона, близо до 7,04%, а мащабни и скъпи обекти, в долната, близо до 2,11%.

Освен стойностния диапазон, хонорарът се разпределя и по фази на проектиране: идеен проект, технически или работен проект, съгласувателни процедури, авторски надзор по време на строителството. Всяка фаза носи собствен дял от общия процент, така че плащането е обвързано с реално свършена работа, а не се дължи изцяло предварително.

Пример: хонорар за къща 200 кв.м

Най-лесният начин да разберете как работи процентната скала е през конкретен пример. Да предположим еднофамилна къща на два етажа, с обща разгъната застроена площ 200 кв.м. Прогнозната строителна стойност на обекта, изчислена по актуални пазарни цени за строително-монтажни работи, е около 84 200 лв.

При тази стойност на строежа хонорарът на архитекта по методиката на КАБ излиза приблизително 3 056 лв., тоест около 3,6% от прогнозната строителна стойност: дял в средата на диапазона от 2,11% до 7,04%, характерен за сравнително малък, но не минимален по стойност обект.

Важно е да се отбележи, че тази сума е хонорарът само на архитекта, частта, която покрива обемно-планировъчното решение, фасадите, разпределенията, координацията на проекта. Ако обектът изисква и конструктивен проект, ВиК, електро, а често и геодезия и енергийна ефективност, всяка от тези специалности има собствен дял от общия хонорар за инвестиционния проект, договорен отделно със съответния специалист или с проектантското бюро, което координира целия екип.

На практика собственик, който получава оферта само за архитектурна част около 3 000 лв. за къща с подобни параметри, е в разумните граници на тарифата. Оферта в пъти по-ниска обикновено означава или орязан обхват на услугата, например само чертежи без съгласувателни процедури, или проектант, който работи под референтните нива на бранша, което не е непременно проблем, но си струва да се изясни предварително какво точно е включено.

Задължителна ли е тарифата

Кратък отговор: не, от 2019 г. насам. До тогава тарифата на КАБ имаше статут, близък до задължителен минимум за членовете на камарата. След законодателна промяна тя премина в статут на публикувана референтна методика с препоръчителни размери на възнагражденията.

Практическото значение е следното: архитект и възложител са свободни да договорят хонорар, различен от изчисления по методиката, по-висок или по-нисък, спрямо конкретните обстоятелства, обхвата на услугата, репутацията на бюрото или пазарната конкуренция в момента. Няма правна санкция за отклонение от тарифата.

Това не означава, че тарифата е загубила значение. На практика тя остава основният бенчмарк, който повечето архитекти, инженери и възложители в България използват като отправна точка при разговор за цена, именно защото е публична, структурирана и обвързана с реални параметри на обекта: стойност, площ, сложност, а не произволна оценка „на око”.

За възложителя това означава едно конкретно нещо: тарифата на КАБ е добър инструмент да прецените дали дадена оферта е разумна, но не е гаранция, нито таван, нито под. Ниска оферта не е автоматично измама, а висока не е автоматично надценяване, но и двете заслужават въпрос „защо” преди да подпишете договор.

Какво друго влияе на цената

Освен стойността на строежа и вида на специалността, редица допълнителни фактори местят конкретната оферта нагоре или надолу спрямо базовата методика.

Сложност на терена и обекта. Наклонен парцел, високи подпочвени води, сеизмична категория, съседство с паметник на културата или обект в защитена зона обикновено изискват допълнителни експертизи и удължават проектирането, а с това расте и хонорарът.

Срокове. Проект, поискан спешно, често носи надбавка, защото ангажира екипа извън нормалния му график и изтласква други клиенти назад в опашката.

Брой преработки и итерации. Всяка съществена промяна на концепцията след стартиран проект, например различна разгъната площ, нова конфигурация на етажите или смяна на предназначението, е допълнителен труд извън първоначално договорения обхват.

Авторски надзор. Присъствието на проектанта по време на самото строителство, за да следи изпълнението спрямо одобрения проект, обикновено е отделна услуга извън хонорара за самото проектиране, независимо дали се таксува процентно или на час по референтната ставка.

Регион и репутация. Хонорари в София и големите градове обикновено са в горната част на пазарния диапазон, а утвърдени архитектурни бюра с богато портфолио логично таксуват над средното за бранша: тарифата на КАБ остава отправна точка, но пазарът има последната дума.

Често задавани въпроси

Тарифата на КАБ задължителна ли е по закон?

Не. От 2019 г. тарифата на КАБ има статут на препоръчителна референтна методика, а не на задължителен минимум. Архитект и възложител могат да договорят различен хонорар по свое усмотрение.

Как се изчислява хонорарът на архитект по методиката на КАБ?

Основно като процент от прогнозната строителна стойност на обекта, между приблизително 2,11% и 7,04%, като процентът намалява с нарастване на стойността на строежа. Хонорарът допълнително се разпределя по фази на проектиране.

Какви са часовите ставки на КАБ за 2026 г.?

От началото на 2025 г. референтните ставки без ДДС са 200 лв. на час за архитект, 162,50 лв. на час за проектант с ограничена проектантска правоспособност и 100 лв. на час за технически сътрудник. Ставките важат и през 2026 г.

Защо по-скъпите обекти имат по-нисък процент хонорар?

Защото част от труда на проектанта, като концепция, съгласувателни процедури и координация, е сравнително постоянна по обем независимо от размера на сградата. При по-скъпи обекти тази постоянна работа тежи по-малко спрямо общата стойност, затова процентът намалява, а абсолютната сума расте.

Цените по тарифата на КАБ с ДДС ли са?

Не. Часовите ставки и процентите в методиката на КАБ са посочени без ДДС. Крайната фактура от регистриран по ЗДДС проектант включва начисляване на данъка отгоре.

Мога ли да договоря по-нисък хонорар от изчисления по тарифата?

Да, доколкото тарифата не е задължителна след 2019 г. По-нисък хонорар обаче често означава по-ограничен обхват на услугата, затова изяснете предварително какво точно включва офертата, преди да сравнявате цени.

Как Buildly помага при изчисляване на хонорар за проектиране?

Buildly предлага вграден калкулатор „Проектна тарифа” на buildly.bg/design-fee, който следва методиката на КАБ и връща разбивка на хонорара по фази на проектиране. Функцията е част от платените планове на платформата.