КСС за магазин или ресторант · специфики

Търговският обект е сметка на време. Договорът за наем в мол или на партерен етаж почти винаги предвижда срок за изграждане от порядъка на 30-60 календарни дни и наем, който започва да тече независимо дали обектът работи. Всяка пропусната позиция в количествено-стойностната сметка се превръща не просто в допълнителна фактура, а в изгубени дни от оборота.

Точно затова фит-аут КСС-то се прави по други правила. Количествата се снемат на място, а не само от проекта, защото реалният обем зидария, наклони и трасета рядко съвпада с чертежа на наемодателя. Позициите са много и дребни. Голяма част от стойността е скрита в неща, които не се виждат след завършване: подготовка на основа, трасета в стени, пожарни уплътнения, изпитвания.

В тази статия ще намерите работеща структура на количествено-стойностна сметка за търговски обект, разликите между магазин и заведение, таблица с ориентировъчни цени по пакети в евро на квадратен метър, както и списък с позициите, които най-често липсват и после стават предмет на спор.

Защо фит-аут КСС не е като КСС за груб строеж

При груб строеж работите са едри: изкоп, кофраж, армировка, бетон, зидария. Количествата са големи, единичните цени са относително стабилни, а грешка от няколко процента в обема не променя картината драстично. При фит-аут е обратното: обемите са малки, но позициите са десетки, а делът на труда и на дребните довършителни работи е много по-висок.

Второто различие е средата. Обектът е в затворена сграда, често в работещ търговски център, с ограничени часове за шумни работи, ограничен достъп за материали, товарен асансьор с график и изисквания за защита на общите части. Тези условия имат цена. Ако се работи нощем, трудът поскъпва осезаемо и това трябва да се вижда в единичните цени, а не да излезе като искане за допълнително плащане към края.

Третото различие е в структурата на стойността. При фит-аут пакет материалите са типично около 45-55% от стойността, трудът около 25-35%, а остатъкът се пада на дребна механизация, скеле, защитни покрития, извозване и обслужващи разходи. Затова единична цена, взета от таблица за груб строеж, почти винаги е подценена за търговски обект.

И накрая: мерните единици. В добро фит-аут КСС мерните единици са м², л. м., бр. и кг. Позицията „комплект" е допустима само за оборудване с ясна спецификация. Когато цял раздел е сведен до един ред „ел. инсталация · комплект", сметката е несравнима с която и да е друга оферта и няма как да бъде проверена при плащане.

Структура на КСС за магазин

За търговски обект без кухня работещата разбивка съдържа осем раздела. Първият е демонтажи и извозване: сваляне на съществуващи настилки, прегради, тавани и инсталации, плюс контейнери и такса депо. Този раздел се пропуска най-често при обекти, поети след предишен наемател, а може да тежи няколко процента от бюджета.

Следват преградните конструкции и стените, шпакловките и боите, настилките, окаченият таван, инсталациите и накрая витрината и рекламата. Пример за ориентир: магазин с площ 120 м² и правоъгълна форма 8 на 15 метра има периметър 46 л. м. При светла височина 3,20 м това прави около 147 м² стенна площ за обработка, плюс 120 м² окачен таван и 120 м² настилка. Тези три числа са гръбнакът на сметката и трябва да се проверят с ролетка на място.

Инсталациите при магазин са относително прости, но не са дребни. Осветлението в търговска зала е плътно и изисква отделни позиции за силнотоково захранване, шини, тела и управление. Слаботоковата част включва каса, видеонаблюдение, противокражбени системи и мрежа. Климатизацията най-често е сплит или връзка към централната система на сградата, с позиции за въздуховоди, дифузери и кондензни трасета.

Пожарната безопасност е самостоятелен раздел: пожароизвестяване, евентуално преработка на съществуваща спринклерна инсталация при промяна на тавана, аварийно осветление и указателни табели. При наем в мол наемодателят обикновено изисква тези работи да се изпълнят от одобрен от него изпълнител, което ограничава ценовата конкуренция и трябва да се отрази в бюджета предварително.

КСС за ресторант: кухнята решава бюджета

Заведението е два обекта в едно. Салонът се остойностява почти като магазин, с добавка за акустика, по-сложно осветление и по-издръжливи настилки. Кухнята е техническо помещение с изисквания, които вдигат цената на квадрат в пъти. Затова КСС-то се разделя на три части: салон, кухня и технологични помещения, общи инсталации.

Най-тежката позиция почти винаги е вентилацията. Мазната вентилация над топлата линия изисква самостоятелен въздуховод, обикновено от неръждаема или поцинкована ламарина, с ревизионни отвори, мазниноуловители в чадъра и отвеждане нагоре, което често опира до съгласуване със собственика на сградата и с етажната собственост. Изчислява се по квадратен метър разгъната площ на ламарината, а не „на брой". Към нея вървят приточна вентилация, компенсация на въздух, огнезащита на преминаванията през стени и изпитване с протокол за измерени дебити.

Втората тежка група са мокрите точки. Кухня с 6-10 мивки, съдомиялна зона, подови сифони и канал с наклон означава разбиване на пода, хидроизолация на цялата площ с холкери по стените, обратна засипка и нова настилка. Тук се добавя мазниноуловител, който в много общини е условие за издаване на разрешение за заустване. Всяка от тези работи е отделен ред.

Третата е електрическата мощност. Технологичното оборудване изисква трифазни изводи и често подмяна на захранващ кабел и табло. В КСС влизат кабелите, трасетата, таблата и изводите, но не и самото оборудване. Конвектоматът и хладилните агрегати се остойностяват по отделна технологична спецификация. Смесването на двете прави сметката невъзможна за сравняване между оферти и за проверка спрямо пазарни цени на СМР.

Цени на квадратен метър · ориентири

Числата по-долу са ориентировъчни диапазони за 2026 г. при среден стандарт, без ДДС, без технологично оборудване и без мебели. В София и в големите молове цените са в горната част на диапазона заради изискванията на наемодателя и работата на смени. В по-малки градове и при по-опростен дизайн реалистично се излиза в долната част.

Две уточнения. Първо, тези диапазони са за нетна площ на обекта, а при ресторант кухнята вдига средната стойност непропорционално: заведение с 40 м² кухня в обща площ 200 м² излиза значително по-скъпо на квадрат от същата площ с 20 м² кухня. Второ, към общата сума се добавят непредвидени разходи. При обект в завършена сграда типично около 5-8%, а при преустройство на стара сграда с неизвестни инсталации около 10-15%.

Приемане, Акт 12 и плащане по Акт 19

При фит-аут скритите работи се закриват бързо, понякога за един ден. Трасета в преградни стени, тръби под замазка, хидроизолация в кухня и мокри помещения, огнезащитни уплътнения около преминавания: всичко това изчезва под следващия пласт до края на седмицата. Затова графикът за съставяне на Акт 12 трябва да се планира предварително, а не да се търси набързо по телефона.

Акт 12 е протокол за приемане на СМР, подлежащи на закриване, и се подписва преди работата да бъде закрита от следващи пластове. Подписва се от четирима участници: възложител, строител, проектант по съответната част и строителен надзор. При обект с няколко части това означава няколко акта, всеки с проектанта на съответната част, а не един общ подпис накрая.

Плащането върви по друга линия. Акт 19 е протокол за действително извършените СМР и е основанието за плащане на изпълнения обем. Затова редовете в Акт 19 за действително извършени работи трябва да следват буквално номерацията и мерните единици на КСС-то. Когато сметката е с позиции „комплект", актуването се превръща в преговори вместо в измерване.

Що се отнася до въвеждането в експлоатация: строежите от IV и V категория се въвеждат в експлоатация от общината съгласно чл. 177, ал. 3 ЗУТ, а при IV и V категория Акт 16 не се съставя. При V категория функциите на строителния надзор се изпълняват от техническия ръководител по чл. 163а, ал. 4 ЗУТ, докато за строежи от I до IV категория надзорът е задължителен. Категорията се изяснява по проекта преди договаряне, защото директно влияе на бюджета.

Чести грешки в сметката

Липсващи демонтажи и извозване. При поемане на обект от предишен наемател почти винаги има какво да се сваля, а контейнерите и таксата депо са реален разход. Заложете ги с брой курсове, не с обща сума.

Вентилация по оферта на доставчик. Офертата покрива съоръженията, но не и окачването, пробивите, огнезащитата, изолацията, пуска и протокола за измерени дебити. Тези работи често са съпоставими по стойност със самото оборудване.

Без позиция за изпитвания и документация. Електрически измервания, изпитване на ВиК под налягане, настройка на вентилация, протоколи за пожарни инсталации. Всичко това се изисква при приемане и отнема дни, а не се появява в сметката, ако не е записано.

Игнориран режим на работа. Нощен труд, ограничен достъп, защита на общите части, охрана и пропуски. В мол тези условия са в правилника на наемодателя и трябва да се прочетат преди офериране.

Несъгласувани КСС и график. Ако сметката предвижда работи, които не се побират в договорения срок, проблемът ще излезе на третата седмица. Свържете позициите с линеен график на строителството и проверете критичните зависимости: замазка и време за съхнене, доставка на витрина, срок за изработка на неръждаема ламарина.

Разтворени непредвидени. Когато резервът е скрит в единичните цени, офертата изглежда скъпа и губи конкурса. Когато липсва изцяло, обектът излиза над бюджет. Отделен видим ред с процент е и по-честно, и по-защитимо.

Често задавани въпроси

С какво КСС за ресторант се различава от КСС за магазин?

Магазинът е основно довършителен пакет: настилки, стени, таван, осветление, климатизация. Ресторантът добавя цяла технологична част: мазна вентилация с отвеждане над покрив, подсилена електрическа мощност, множество мокри точки, подови сифони с наклони, мазниноуловител и повишени изисквания за хидроизолация в кухнята. Затова КСС за ресторант обикновено има двойно повече позиции и значително по-висока стойност на квадратен метър.

Колко позиции трябва да има едно КСС за фит-аут на магазин?

За обект от порядъка на 100-150 квадратни метра реалистичното КСС типично съдържа около 60-120 реда, разпределени по раздели: демонтажи и извозване, преградни конструкции, шпакловки и бои, настилки, окачени тавани, електро, ОВК, ВиК и пожарна безопасност. Ако виждате КСС от 12 реда с мерна единица комплект, то не е сметка, а оферта без покритие.

Как се остойностява вентилацията в ресторант?

Разделете я на три групи позиции: въздуховоди по квадратен метър разгъната площ на ламарината, съоръжения на брой (вентилатори, рекуператор, чадър, мазниноуловител) и монтажни работи, включително окачване, пробиви, огнезащита на преминаванията и изолация. Отделно заложете пуск, настройка на дебити и протокол за измерване. Само цената от офертата на доставчика никога не покрива монтажа.

Кой подписва Акт 12 при интериорен ремонт?

Акт 12 е протокол за приемане на СМР, подлежащи на закриване, тоест скритите работи, и се подписва преди работата да бъде закрита от следващи пластове. Подписва се от четирима участници: възложител, строител, проектант по съответната част и строителен надзор. При фит-аут това са трасета под настилки, инсталации в преградни стени и хидроизолация в мокри помещения.

Трябва ли строителен надзор при преустройство на магазин?

Зависи от категорията на строежа. Строителният надзор е задължителен за строежи от I до IV категория. При V категория функциите на строителния надзор се изпълняват от техническия ръководител съгласно чл. 163а, ал. 4 ЗУТ. Категорията се определя по проекта и по вида на обекта, затова я изяснете преди да заложите позиция за надзор в бюджета.

Как да заложа непредвидени разходи в КСС за фит-аут?

Отделен ред в края на сметката с процент върху стойността на СМР. При нов обект в завършена сграда типично се залагат около 5-8 процента, а при преустройство на стара сграда с неизвестни инсталации около 10-15 процента. Важно е редът да е видим и да има правило за разходването му, а не да се разтваря в единичните цени на отделните позиции.

Какво не влиза в строителното КСС на ресторант?

Технологичното оборудване: конвектомати, фритюрници, хладилни витрини, съдомиялни тунели, както и мебелите, барният плот и осветителните тела, ако се доставят от възложителя. В КСС остават само връзките към тях: захранващи кабели, контакти, водопроводни и канализационни отклонения, изпразнителни точки. Смесването на оборудване и СМР в един ред прави сметката несравнима с оферти от други изпълнители.

Ако предстои да оферирате или да приемете оферта за търговски обект, започнете от измерването на място и от списъка с раздели, а не от цената на квадрат. Цената на квадрат е полезна за първа проверка дали сте в правилния порядък, но договорът се изпълнява по позиции, а плащането се доказва по действително извършени количества. Колкото по-детайлна е сметката в началото, толкова по-малко разговори за допълнителни работи ще има през последната седмица преди откриване.