КСС за демонтажни и разрушителни работи

Демонтажните и разрушителните работи рядко получават отделен, добре обмислен ред в КСС, макар да носят собствена логика на остойностяване, различна от новото строителство. Цената зависи не толкова от квадратурата, колкото от достъпа до обекта, обема и вида на отпадъка, и от това дали конструкцията се разглобява внимателно за запазване на елементи, или се събаря изцяло. Изготвянето на КСС за такъв обект следва същата структура, както при количествено-стойностна сметка за ново строителство, но позициите вътре са различни: демонтаж на зидария, на подова и покривна конструкция, на инсталации, извозване и депониране на отпадъци, а често и временни укрепвания на съседни сгради. Пропусната позиция тук не е дребна грешка, защото извозването и таксата за депо сами по себе си могат да представляват значителна част от общата стойност. Тази статия показва кои позиции влизат в КСС за демонтаж, ориентировъчни ценови нива за 2026 г. и какво определя дали крайният бюджет е близо до долната, или до горната граница на диапазона.

Кои позиции задължително присъстват в КСС за демонтаж

За разлика от КСС за ново строителство, при демонтаж и разрушаване редовете следват реда на разглобяване, а не реда на изграждане. Пълна количествена сметка за такъв обект обичайно включва:

• Демонтаж на зидария · тухлени и блокови стени, преградни и носещи, остойностени по квадратура и дебелина.
• Демонтаж на подова и покривна конструкция · включително дървени или стоманобетонни елементи, керемиди, хидроизолация.
• Демонтаж на инсталации преди разрушаване · електрическа, ВиК, отоплителна · задължителна стъпка преди физическото разрушаване на конструкцията, за да не се повредят елементи, годни за повторна употреба, и за да се намали рискът при самото разрушаване.
• Извозване на строителни отпадъци · транспорт до депо или площадка за рециклиране, остойностен по обем или тонаж.
• Депониране / такса за депо · отделен ред, защото цената зависи от вида на отпадъка и разстоянието до най-близкото регламентирано депо.
• Временни укрепвания на съседни конструкции · когато обектът граничи плътно със съседни сгради, укрепването на общи стени или основи е самостоятелна позиция, а не част от общия демонтаж.

Всяка от тези позиции има собствена логика на остойностяване, а пропускането ѝ измества общия бюджет, най-често надолу спрямо реалността, което по-късно се усеща на обекта като „непредвидени разходи".

Ориентировъчни цени за 2026 г.

Цените за демонтажни работи варират широко, защото зависят от конкретния обект, но два ориентира дават представа за диапазона.

Диапазонът при пълно разрушаване е широк, защото включва изцяло различни по мащаб случаи: от малка едноетажна постройка на равен, достъпен парцел до многоетажна сграда в градска среда с ограничен достъп за техника. Сравнението с актуалните СМР цени за региона е добра първа проверка дали дадена оферта за демонтаж е в разумни граници, преди да се подпише договор.

При искане на оферта е добра практика да поискате изрично уточнение дали посочената сума покрива извозването и депонирането на отпадъка, или само физическото разрушаване. Двете обичайно се остойностяват отделно, а сумиран в една обща цифра, редът лесно скрива коя част от бюджета отива за труд и коя за такси на депо.

Фактори, които вдигат или свалят цената

Извън самата квадратура, няколко фактора определят дали бюджетът застава близо до долната, или до горната граница на ориентировъчния диапазон:

• Размер на конструкцията · по-голям обем означава повече отпадък за извозване и по-дълъг срок на изпълнение, но и известна икономия от мащаба при механизирано разрушаване.
• Достъп до обекта · открит парцел с широк подход за тежка техника струва значително по-малко за разрушаване от сграда в градска среда с тясна улица, съседни имоти от двете страни или липса на място за временно струпване на отпадъка.
• Разстояние до депо · транспортните разходи растат с всеки допълнителен километър до регламентирано депо или пункт за рециклиране, особено при по-голям обем отпадък.
• Селективно спрямо пълно разрушаване · внимателен демонтаж за запазване на елементи или материали за повторна употреба отнема повече труд часове и е по-скъп на квадратен метър от пълно, механизирано събаряне.
• Наличие на азбест или друг опасен материал · открит азбест, обичайно в стари покривни плоскости или изолации, изисква специализиран изпълнител, допълнителни мерки за безопасност и отделна процедура, което вдига цената и удължава срока.

Комбинацията от тези фактори обяснява защо две сгради с близка квадратура могат да имат съществено различен бюджет за разрушаване.

Селективно спрямо пълно разрушаване

Изборът между селективно (внимателно) разрушаване и пълно събаряне не е само въпрос на бюджет, а и на това какво остава след демонтажа. При селективен демонтаж елементите се разглобяват в определен ред, с цел запазване на конструктивни елементи, дограма, дървен материал или метални части за повторна употреба или продажба. Това е по-бавен процес, изисква повече ръчен труд и по-внимателно планиране на последователността, но намалява обема на отпадъка, който трябва да се извозва и депонира, а понякога компенсира част от разходите чрез оползотворени материали.

Пълното разрушаване, обичайно с механизация (багер с чук или ножица), е по-бързо и по-евтино на квадратен метър, но генерира повече смесен отпадък, който трудно се разделя за рециклиране на по-късен етап. За обекти в градска среда, близо до съседни сгради, механизираното разрушаване често не е физически възможно без риск за съседните конструкции, което на практика налага поне частично селективен подход, независимо от бюджетните предпочитания на възложителя.

Реалистична КСС за демонтаж отразява избрания метод като изричен ред, а не като обща сума „разрушаване", защото методът пряко определя и обема отпадък, и цената за труд.

Строителни отпадъци: регулация и рециклиране

Отпадъкът от демонтажни и разрушителни работи не е просто логистичен въпрос, а е предмет на конкретна нормативна уредба. Наредбата за управление на строителните отпадъци и за влагане на рециклирани строителни материали определя как трябва да се управлява отпадъкът от строителство и разрушаване, от разделно събиране на обекта до предаване на лица с необходимите разрешения за третиране или депониране.

На практика по-голямата част от отпадъка при разрушаване на сграда (бетон, тухла, керамика) е инертен и нетоксичен, което го прави потенциално подходящ за рециклиране като насипен материал за пътно строителство или за нови бетонови смеси, вместо директно депониране. Дали отпадъкът реално се рециклира, зависи от организацията на обекта: разделно събиране на отделните фракции, бетон отделно от дърво, метал отделно от смесен строителен отпадък, прави рециклирането практически възможно и често по-евтино от депониране на смесен отпадък.

За КСС това означава, че редът за извозване на отпадъци трябва да отразява реалния подход, разделно или смесено, защото двата варианта имат различна цена и различни задължения по наредбата. Пропускането на този детайл в сметката е честа причина за разминаване между офертна и реална цена след приключване на обекта.

Последователност на демонтажните дейности

Редът, в който се изпълняват демонтажните дейности, не е произволен и влияе пряко върху безопасността и цената. Обичайната последователност започва с демонтаж на инсталациите (токът се изключва и обезопасява, ВиК се прекъсва и защитава), продължава с вътрешно оборудване и довършителни елементи, след което идва конструктивният демонтаж: покривна конструкция, после стени, като носещите елементи се разрушават последни и с особено внимание към временните укрепвания.

Когато обектът граничи със съседна сграда, укрепването на общи стени или основи трябва да е налично преди началото на конструктивния демонтаж, а не като реакция след появата на пукнатина. Тази последователност си струва да е видима в графика на обекта, а не само в КСС като отделни редове, защото демонтажът на инсталации преди разрушаването пряко зависи от координация с доставчиците на комунални услуги, което отнема време и трябва да е планирано предварително.

Извозването на отпадъка също се планира като отделен поток в графика, а не като „последна стъпка след всичко останало". При по-голям обект е обичайно извозването да върви успоредно с разрушаването на отделни части, за да не се натрупва отпадък на площадката, който пречи на достъпа на техника и удължава реалния срок спрямо предвидения в графика.

Често задавани въпроси

Колко струва демонтаж на тухлена зидария?

Ориентировъчно около 15-18 €/м² (приблизително 30-35 лв./м²) за стени до 15 см дебелина, без ДДС. Точната цена зависи от достъпа до конкретния участък, начина на извозване на отпадъка и дали демонтажът е селективен или пълен.

Каква е ориентировъчната цена за пълно разрушаване на сграда?

Диапазонът е широк, от около 1 800 до 22 500 €, защото зависи основно от размера на сградата, локацията, релефа на терена и достъпа за техника до площадката. Малка постройка на открит, равен парцел е в долната граница; многоетажна сграда в градска среда с ограничен достъп е близо до горната.

Кои позиции задължително влизат в КСС за демонтажни работи?

Демонтаж на зидария, демонтаж на подова и покривна конструкция, демонтаж на инсталации преди разрушаване, извозване на строителни отпадъци, депониране (такса за депо) и, при необходимост, временни укрепвания на съседни конструкции. Пропускането на депонирането или укрепването е честа причина за подценен бюджет.

Какво се случва със строителните отпадъци от разрушаване?

Управляват се по Наредбата за управление на строителните отпадъци и за влагане на рециклирани строителни материали. По-голямата част от отпадъка при разрушаване (бетон, тухла, керамика) е инертен и нетоксичен и е потенциално подходящ за рециклиране, ако е разделно събран на обекта.

Кога е нужно селективно (внимателно) разрушаване вместо пълно?

Когато целта е запазване на конструктивни елементи, дограма или материали за повторна употреба, или когато обектът граничи плътно със съседни сгради и пълно механизирано събаряне носи риск за съседните конструкции. Селективният демонтаж е по-бавен и по-скъп на квадратен метър, но намалява обема на отпадъка.

Какво увеличава цената на демонтажните работи?

Основно ограничен достъп до обекта (тясна улица, липса на място за техника), голямо разстояние до регламентирано депо, наличие на азбест или друг опасен материал и изборът на селективен вместо пълен демонтаж. Комбинацията от тези фактори обяснява защо близки по квадратура обекти имат различен бюджет.

Трябва ли демонтажът на инсталации да е отделна позиция в КСС?

Да. Демонтажът на електрическа, ВиК и отоплителна инсталация се извършва преди конструктивното разрушаване и изисква координация с доставчиците на комунални услуги, затова заслужава собствен ред с отделен срок, а не да е скрит в общата позиция „разрушаване".