Приемане и предаване на обект: проверки преди подпис

Най-скъпите грешки при приемане на обект не се виждат на огледа. Виждат се шест месеца по-късно · когато мокро петно излезе на тавана на партера, когато подовото отопление не държи температура в един кръг или когато последната фактура се окаже с 12% повече количества от договорените. В този момент строителят вече е напуснал площадката, гаранционната сума е изплатена, а протоколът от приемането гласи „обектът се приема без забележки".

Приемането и предаването на обект е процедура, не жест на доверие. Има документен пласт (актове, декларации, протоколи от изпитвания, екзекутиви), физически пласт (какво реално е изпълнено и как е изпълнено) и количествен пласт (съответства ли изпълненият обем на този, който плащате). Пропуснатият пласт е този, който по-късно струва пари.

Тази статия дава работния ред: какво да поискате писмено преди да стъпите на обекта, по каква последователност да обходите частите, кои проверки са необратими след затваряне на конструкцията и как да запишете забележките така, че да са изпълними. Приложим е и за жилищна сграда, и за апартамент от инвеститор, и за преустройство на офис.

Документният пакет преди огледа

Поискайте папката минимум 5-7 работни дни преди огледа и я прегледайте на спокойствие. Оглед без документи е разходка.

Базовият комплект при сграда включва: разрешението за строеж с всички заверки; протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа (Акт обр. 2); заповедната книга; актовете за приемане на скрити работи по части; протокола за приемане на конструкцията (Акт 14); декларациите за експлоатационни характеристики и декларациите за съответствие на вложените материали; протоколите от изпитвания · хидравлична проба на ВиК и отоплителни кръгове, измервания на електрическата инсталация, проби на пожароизвестяването и вентилацията; екзекутивната документация; паспортите и гаранционните карти на съоръженията (асансьор, котел, термопомпа, климатизация).

Три бързи проверки, които хващат повечето проблеми. Първо · съответствие на имена и дати: подписващите в актовете трябва да са лицата от договорите и от регистрацията в ЦПРС, а датите да следват логично строителния процес, не да са наблъскани в един ден. Второ · пълнота по части: ако имате ВиК, ЕЛ, ОВК и конструкция, скритите работи трябва да имат актове и по четирите, а не само по конструкцията. Трето · сертификати срещу реално вложено: марката хидроизолация в декларацията да е тази от опаковките на обекта и от количествено-стойностната сметка по договора.

Ако липсва документ, впишете го като забележка още преди огледа. По-лесно се набавя, докато строителят още държи гаранционна сума, отколкото след окончателното плащане.

Огледът на място: ред и инструменти

Обхождайте отгоре надолу и отвън навътре · покрив, фасада и дограма, общи части, вертикали, после апартаменти или помещения. Така водата и топлинните мостове се засичат по източник, а не по последствие.

Минималният инструментариум за сериозен оглед: лазерна ролетка, мастар 2 м, нивелир или лазерен нивелир, влагомер, розетков тестер, фенер и телефон с добра камера. При по-голям обект добавете термокамера · тя показва липсваща изолация, прекъснат топлинен мост и течове в подово отопление за минути. Наем на термокамера типично излиза около 30-60 € на ден, което е нищожно спрямо цената на разкриване на замазка.

Практическа последователност по помещение: пуснете всяка чешма и източете 2-3 минути, проверете отток и сифони; напълнете вана или душ корито и вижте дали нивото пада; включете всеки ключ и всяка розетка с тестер; отворете и затворете всяко крило на дограмата, проверете притискането с лист хартия по периметъра; минете с мастар по стени и подове за отклонения и вълни; светнете фенер под остър ъгъл към стената · дефектите в шпакловката излизат моментално.

Снимайте всичко проблемно с мащабна референция в кадъра (ролетка, монета) и с точен адрес на помещението. Протокол със снимки се оспорва трудно. Записвайте на място, не по памет вечерта · при обект над 300 м² до края на обиколката половината наблюдения се губят. Отбележете и позитивните проверки: „хидравлична проба на кръг 3 · наблюдавана, без спад" е също толкова полезно като описан дефект.

Контролен лист по части

Таблицата по-долу е работният минимум. Разширете я със специфичното за вашия обект, но не режете от нея.

Едно правило пести най-много спорове: всяка позиция от листа получава статус „приета", „приета със забележка" или „неприета", и трите се вписват в протокола. Празна графа по-късно се тълкува като приемане.

Скрити работи и Акт 12

Акт 12 е протокол за приемане на СМР, подлежащи на закриване (скрити работи). Подписва се преди работата да бъде закрита от следващи пластове и се подписва от 4 участника: възложител, строител, проектант по съответната част и строителен надзор. Това е единственият момент, в който хидроизолацията под замазката, тръбата в шлица или армировката преди бетониране могат да се видят без разрушаване.

При приемане на обект проверете не само наличието, но и последователността: датата на Акт 12 трябва да предхожда датата на закриващата работа. Акт за хидроизолация, подписан след като замазката е излята, не доказва нищо. Полезно допълнение е фотодокументацията, приложена към акта · при повечето сериозни изпълнители тя вече е стандарт.

Ако акт липсва за нещо съществено, вариантите са три: разкриване на контролен участък за сметка на пропусналата страна, изпитване (хидравлично, с камера по канализацията, термографско) или писмено становище на надзора, придружено с удължена гаранция по конкретната позиция. Изборът зависи от риска: за хидроизолация на плосък покрив над жилища разкриването си струва, за декоративен детайл · рядко.

За да е ясна логиката на актовете при приемане, ето кратката им карта.

Количества, Акт 19 и КСС

Акт 19 е протокол за действително извършените СМР и е основанието за плащане на изпълнения обем. Не е документ, свързан с разрешението за ползване, и не е предназначен само за непредвидени работи. При приемане на обект той е мястото, където изтичат пари, ако не се чете позиция по позиция.

Работният метод е прост: отваряте договорната КСС и акта един до друг и сверявате по същите номера на позиции. Проверявате четири неща · мерна единица (м², м³, линеен метър, брой), количество, единична цена и дали позицията вече не е фактурирана в предходен акт. Дублирането между междинни актове е най-честият източник на надплащане при обекти с 6-10 акта.

Количествата се проверяват чрез извадка, не тотално. Изберете 5-8 позиции с най-голяма стойност · обикновено те носят 60-70% от сумата · и ги премерете реално. Замазка се мери по площ на помещенията, а не по бруто площ на етажа; шпакловка по стени · с приспадане на отворите според договорената методика; топлоизолация · по фасадна площ с отчитане на обръщанията. Ако извадката излезе точна, останалото обикновено е коректно. Ако две от осем позиции са завишени с над 5%, поискайте пълно преизмерване.

Разликите се документират в самия акт, не в имейл. Впишете „позиция 4.2 · заявени 214 м², измерени 196 м²" и продължавайте нататък. При договори с фиксирани единични цени спорът е за количества; при договори по актуални пазарни цени на СМР проверявайте и приложената цена спрямо офертата.

Забележки, срокове и гаранции

Протоколът за забележки е най-важният лист от целия ден. Записът трябва да е изпълним от човек, който не е присъствал на огледа: помещение, елемент, дефект, изискано действие, срок, отговорник. „Апартамент 12, баня · фуга около душ коритото без силикон, да се изпълни, срок 10 работни дни, изпълнител" работи. „Банята не е добре" не работи.

Групирайте забележките по тежест. Блокиращи · тези, които пречат на ползване или на безопасност (липсваща защита в таблото, теч, незавършена пожарна инсталация). Съществени · влияят на дълготрайността (детайл на хидроизолация, кухини в топлоизолацията). Козметични · видими, но безвредни. Първата група спира приемането, втората влиза в протокол с кратък срок, третата може да се отстрани и след нанасяне.

Фиксирайте дата за повторен оглед в самия протокол, не „след отстраняване". Практиката показва, че без дата вторият оглед се разтяга с месеци. Гаранционното удържане обикновено е 5-10% от стойността и се освобождава след повторния оглед · освобождавайте го само срещу подписан протокол за отстранени забележки, не срещу устно уверение.

Три чести грешки при предаване на обект. Първата · подписване на празен формуляр „по принцип", с уговорка че забележките ще се допишат по-късно. Втората · приемане без проверка на достъпа до сервизните точки: ревизионни отвори, спирателни кранове, табла. Третата · липса на предадени ключове, кодове, схеми и гаранционни карти в опис. Направете отделен приемо-предавателен опис за тях, включително ключове по номера и брой копия, и го подпишете заедно с основния протокол. Ако обектът е част от по-голяма програма, отразете датата на приемане и в графика на строителството, за да се вижда реалният отскок спрямо плана.

Често задавани въпроси

Кой присъства при приемането на обект?

При междинните приемания и при предаването участват възложителят или негов представител, строителят с техническия ръководител и строителният надзор. При скритите работи се добавя и проектантът по съответната част, защото Акт 12 се подписва от четирима участника: възложител, строител, проектант и строителен надзор. При апартаменти купувачът обикновено приема от инвеститора отделно, по договора за покупка, с отделен протокол.

Каква е разликата между Акт 15 и Акт 16?

Акт 15 е констативен акт за установяване годността за приемане на строежа. С него строителят предава обекта на възложителя и се поставя началото на процедурата по Акт 16. Акт 16 е протокол за установяване годността за ползване и е основание за разрешението за ползване. При строежи от IV и V категория Акт 16 не се съставя · въвеждането в експлоатация минава по друг ред.

Мога ли да откажа приемане при констатирани забележки?

Да, ако забележките пречат на ползването или на следващи етапи. По-често обаче приемането се прави с протокол за забележки: описват се дефектите, срокът за отстраняване и кой ги отстранява за своя сметка. Задължително се фиксира дата за повторен оглед. Приемане без списък с забележки практически затваря темата и прехвърля разходите върху възложителя.

Какво да правя, ако липсва Акт 12 за вече закрита работа?

Акт 12 е протокол за приемане на СМР, подлежащи на закриване, и се подписва преди работата да бъде закрита от следващи пластове. Ако липсва, документът не може да се произведе задна дата коректно. Практическият изход е разкриване на контролен участък, изпитване или заснемане с камера, съчетано с писмено становище на надзора. Разходът и рискът остават за страната, допуснала пропуска.

Задължителен ли е строителен надзор при V категория?

Не. Съгласно чл. 163а, ал. 4 ЗУТ при V категория функциите на строителния надзор се изпълняват от техническия ръководител, тоест отделен строителен надзор не е задължителен. За строежите от I до IV категория строителен надзор е задължителен. Това не отменя нуждата от коректна документация · актовете и протоколите се съставят и при V категория.

Кой въвежда в експлоатация малките строежи?

Съгласно чл. 177, ал. 3 ЗУТ строежите от IV и V категория се въвеждат в експлоатация от общината, а не от ДНСК или РДНСК. Затова при еднофамилна къща или малък обект комплектът документи се подава в общинската администрация. Проверете предварително конкретните изисквания на съответната община по отношение на приложенията към заявлението.

Как се проверява дали Акт 19 отговаря на договорената КСС?

Акт 19 е протокол за действително извършените СМР и е основанието за плащане на изпълнения обем. Сравнява се позиция по позиция със същите номера и мерни единици от договорната КСС. Проверяват се количествата по замерване на място, единичните цени и дали позициите не се дублират с предходни актове. Разлики над договорения праг изискват отделно одобрение преди плащане.